Pellets und Photovoltaik im Mehrfamilienhaus: Was das neue Heizungsrecht bedeutet

• Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); seit 29. Juli 2026 entfällt die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, Biomasseheizungen bleiben eine der zulässigen Optionen.
• Neue Gebäude sollen nach dem Gesetz ab 1. Januar 2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden; ab 2030 sollen neue Wohngebäude grundsätzlich auch mit Photovoltaik oder Solarthermie ausgestattet sein.
• Seit dem Solarpaket I (16. Mai 2024) erlaubt § 42b EnWG eine gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, bei der Bewohner Solarstrom vom eigenen Dach nutzen; eine Eigentümergemeinschaft kann die Regeln dafür per Beschluss festlegen.

Pellets und Photovoltaik sind eine naheliegende Kombination für ein Mehrfamilienhaus ohne Anschluss an ein Wärmenetz: Holz liefert die Wärme, das Dach einen Teil des Stroms. Seit dem Sommer 2026 gilt dafür ein neuer Rechtsrahmen: Er lockert die Vorgaben für den Heizungstausch und setzt für Neubauten ab 2030 neue Maßstäbe.

Der neue Rechtsrahmen: Vom GEG zum GModG

Das Gebäudeenergiegesetz, im allgemeinen Sprachgebrauch lange das Heizungsgesetz, heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Bundestag und Bundesrat haben die Reform am 10. Juli 2026 verabschiedet, am 28. Juli wurde sie im Bundesgesetzblatt verkündet. Die wesentlichen Regelungen gelten seit dem Folgetag, weitere treten zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030 in Kraft.

Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen. Nach dem alten Recht mussten neu eingebaute Heizungen im Kern mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Diese Systematik hat der Gesetzgeber ersatzlos aufgehoben. Wer eine Heizung ersetzt, kann nun unter einer Reihe von Optionen wählen: Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasseheizungen, Hybridlösungen, Stromdirektheizungen, Fernwärme, hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung und andere innovative Lösungen.

Für neue fossile Heizungen sieht das Gesetz stattdessen die sogenannte Bio-Treppe vor. Wer in einem Bestandsgebäude eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss sie ab 2029 mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betreiben: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Wer vollständig erneuerbar heizt, ist davon nicht betroffen. Das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 bleibt bestehen.

Für Neubauten wird der Maßstab strenger. In Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie führt das Gesetz den Standard des Nullemissionsgebäudes ein. Ab dem 1. Januar 2030 gilt er für alle neu zu errichtenden Gebäude. Ein solches Gebäude verursacht am Standort keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen und wird besonders effizient betrieben. Hinzu kommt eine bundesweite Solarpflicht, die ab 2027 zunächst für bestimmte Nichtwohngebäude gilt und ab 2030 grundsätzlich auch neue Wohngebäude erfasst.

Die Rechtslage bleibt in Bewegung. Die Deutsche Umwelthilfe hat eine Verfassungsbeschwerde angekündigt, eine Quote für grünes Gas und grünes Heizöl ist erst noch gesetzlich auszugestalten, und das Gesetz selbst sieht für 2030 eine Evaluation vor. Wer heute baut oder saniert, plant also in einem Rahmen, der sich noch verschieben kann.

Wie eine Pelletheizung im Mehrfamilienhaus arbeitet

Holzpellets sind gepresste Späne aus naturbelassenem Restholz. Sie haben eine gleichmäßige Form und einen geringen Wassergehalt. Das macht sie für eine automatische Feuerung geeignet: Eine Förderschnecke oder ein Saugsystem transportiert die Pellets aus dem Lager in den Kessel, die Zündung und die Luftzufuhr regelt die Anlage selbst. Im Betrieb unterscheidet sich eine Pelletheizung für die Bewohner kaum von einer Gasheizung.

Der Unterschied liegt im Keller. Eine Pelletheizung braucht einen Lagerraum oder einen Silotank, der über einen Befüllstutzen vom Tankwagen beliefert wird. Die Größe richtet sich nach dem Jahresbedarf des Hauses und nach der Zahl der Lieferungen, die man pro Jahr einplant. Hinzu kommen der Kessel selbst, meist ein Pufferspeicher und eine Abgasanlage. Im Neubau lässt sich das von Anfang an einplanen. Im Bestand scheitert eine Umstellung nicht selten am fehlenden Platz.

In der Stadt zählt die Logistik. Pellets werden mit einem Silofahrzeug angeliefert und über einen Schlauch in das Lager eingeblasen. Das Fahrzeug braucht eine Stellfläche in erreichbarer Nähe des Befüllstutzens, die Schlauchlänge ist begrenzt. In einer engen Innenstadtstraße oder bei einem Lager tief im Untergeschoss muss das früh mitgeplant werden, ebenso die Frage, wie oft im Jahr geliefert werden soll. Für die Qualität der Pellets gibt es Normen und Zertifizierungen, die gleichmäßige Größe, geringen Abrieb und niedrigen Aschegehalt sichern. Sie sind die Voraussetzung dafür, dass die Anlage störungsarm läuft und die Grenzwerte einhält.

Auch der Betrieb verlangt mehr Aufmerksamkeit als bei Fernwärme. Die Asche muss regelmäßig entleert werden, der Kessel braucht Wartung, der Schornsteinfeger misst die Emissionen. Die 1. BImSchV setzt für Holzheizkessel, die seit 2015 errichtet werden, strenge Grenzwerte: 0,02 Gramm Staub und 0,4 Gramm Kohlenmonoxid je Kubikmeter Abgas. Moderne Anlagen erreichen sie durch eine kontrollierte Verbrennung und bei Bedarf mit einem Staubabscheider. In einer Eigentümergemeinschaft laufen Brennstoff, Wartung und Messungen über das Hausgeld (dazu unser Beitrag zu Hausgeld und Erhaltungsrücklage).

Holz ist erneuerbar, aber nicht folgenlos. Pellets verbrennen biogenen Kohlenstoff, der beim Wachstum des Holzes gebunden wurde. Deshalb gelten sie als erneuerbare Energie und fallen nicht unter die Bio-Treppe. Gleichzeitig entstehen bei jeder Holzverbrennung Feinstaub und Stickoxide. In dicht bebauten Stadtlagen ist deshalb die Qualität von Brennstoff und Feuerungstechnik entscheidend.

Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses erzeugt Strom, der auf drei Wegen genutzt werden kann. Er kann ins öffentliche Netz eingespeist werden. Er kann den Allgemeinstrom des Hauses decken, etwa für Aufzug, Beleuchtung, Pumpen, Lüftung oder die Förderung und Steuerung einer Pelletanlage. Oder er kann an die Bewohner geliefert werden.

Für den dritten Weg gibt es seit 2024 ein einfacheres Modell. Das Solarpaket I hat mit Paragraf 42b des Energiewirtschaftsgesetzes die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung eingeführt, in Kraft seit dem 16. Mai 2024. Bewohner können damit Solarstrom nutzen, der in, an oder auf demselben Gebäude erzeugt wird, ohne dass er durch das öffentliche Netz fließt. Ihre Strombezüge werden viertelstündlich gemessen, der Solarstrom wird nach einem vereinbarten Schlüssel verteilt und vom übrigen Bezug abgezogen. Den Reststrom bezieht jede Partei weiter von einem Versorger ihrer Wahl.

Der Betreiber der Anlage wird dabei nicht zum Energieversorger im vollen Sinn. Er muss nicht die gesamte Belieferung übernehmen, erhält allerdings auch keinen Mieterstromzuschlag, den die Bundesnetzagentur für dieses Modell ausdrücklich ausschließt. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Anlage selbst betreibt, kann der sonst nötige Gebäudestromnutzungsvertrag durch einen Beschluss der Gemeinschaft ersetzt werden. Für teilnehmende Parteien sind intelligente Messsysteme erforderlich.

Das Beispiel THOMAS-MANN-ALLEE

Die THOMAS-MANN-ALLEE in erster Reihe zur Isar ist ein Beispiel für ein Haus, dessen Energiekonzept vor Ort entsteht. Legat Living gibt für das Projekt mit zwölf Einheiten eine Energieversorgung aus Holzpellets und Photovoltaik an. Das Haus ist damit nicht an ein Wärmenetz gebunden, sondern erzeugt seine Wärme selbst aus einem erneuerbaren Brennstoff.

Die Kombination ergänzt sich. Die Pelletanlage liefert Wärme, unabhängig von Wetter und Jahreszeit. Die Photovoltaik erzeugt Strom vor allem im Sommerhalbjahr, wenn der Wärmebedarf gering ist. Ein Neubau mit Deckenkühlung in allen Wohnungen, wie ihn die THOMAS-MANN-ALLEE vorsieht, hat gerade in dieser Zeit einen zusätzlichen Strombedarf. Wie die Anlage im Einzelnen dimensioniert ist und wie der Strom im Haus verteilt wird, ist eine Frage der Detailplanung und nicht Gegenstand dieses Beitrags.

Ein Haus mit eigener Wärmeerzeugung trägt auch eigene Verantwortung. Die Gemeinschaft wartet die Anlage, beschafft den Brennstoff und bildet eine Rücklage für die spätere Erneuerung. Das ist der Gegenentwurf zur Fernwärme, bei der Technik und Umbau beim Netzbetreiber liegen (mehr dazu in unserem Beitrag zur Fernwärme in München). Beide Wege sind sinnvoll, sie passen zu unterschiedlichen Lagen und Gebäuden.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich nach dem neuen Gesetz noch eine Gasheizung einbauen?

Ja. Seit dem 29. Juli 2026 sind Gas- und Ölheizungen beim Heizungstausch grundsätzlich wieder zulässig. Neue fossile Heizungen in Bestandsgebäuden müssen aber ab 2029 mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden, beginnend mit 10 Prozent und bis 60 Prozent ab 2040.

Betrifft die Bio-Treppe auch Pelletheizungen?

Nein. Die Bio-Treppe gilt für neue Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen. Wer mit Biomasse wie Holzpellets heizt, heizt bereits erneuerbar und ist von der Beimischungspflicht nicht betroffen.

Können Wohnungseigentümer Solarstrom vom eigenen Dach direkt nutzen?

Ja, über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach Paragraf 42b EnWG. Der Strom wird nach einem vereinbarten Schlüssel auf die teilnehmenden Wohnungen verteilt und viertelstündlich gemessen. Betreibt die Eigentümergemeinschaft die Anlage selbst, kann sie die Regeln per Beschluss festlegen.

Was bedeutet der Nullemissionsstandard ab 2030 für Käufer heute?

Er gilt für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2030 neu errichtet werden. Ein Haus, das heute schon ohne fossile Brennstoffe am Standort auskommt, erfüllt einen zentralen Gedanken dieses Standards bereits. Die genauen technischen Anforderungen werden mit den neuen Berechnungsregeln ab 2027 konkretisiert.

Eine Entscheidung für Jahrzehnte

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat der Gesetzgeber die Pflicht zur erneuerbaren Heizung im Bestand zurückgenommen und die Verantwortung stärker auf Brennstoffe und Lieferanten verlagert. Für Neubauten zieht er die Linie dafür ab 2030 enger. Ein Haus, das heute mit Pellets und Photovoltaik geplant wird, liegt damit eher vor als hinter dieser Entwicklung.

Für Käufer zählt am Ende weniger die Frage, welche Technik politisch gerade bevorzugt wird. Entscheidend ist, ob das Energiekonzept eines Hauses zu seiner Lage passt, ob es über Jahrzehnte betrieben werden kann und ob es von künftigen Verschärfungen eher unberührt bleibt. Diese drei Fragen lohnt es, beim Kauf zu stellen, unabhängig davon, woher die Wärme kommt.

Quellen

1. Gleiss Lutz: Überblick über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz: https://www.gleisslutz.com/de/know-how/ueberblick-ueber-das-neue-gebaeudemodernisierungsgesetz
2. Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz: https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neues-gebaeudemodernisierungsgesetz-2430284
3. GModG-Infoportal des Bundes: Chronologie: https://www.gmodg.bund.de/GEGPortal/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_Chronologie.html
4. Bundesnetzagentur: Solaranlagen auf Mehrparteiengebäuden: https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/ElektrizitaetundGas/ErneuerbareEnergien/Solaranlagen/Solar_Mehrparteien/start.html
5. Solarenergie-Förderverein Deutschland: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: https://www.sfv.de/gemeinschaftliche-gebaeudeversorgung
6. VDIV: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung in der WEG: https://vdiv.de/publikationen/magazine/detail/und-viele-fragen-offen
7. Bundesumweltministerium: Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen: https://www.bundesumweltministerium.de/heizen-mit-holz/verordnung-ueber-kleine-und-mittlere-feuerungsanlagen