Neubau im Bestand: Wie sich eine neue Fassade in ein gewachsenes Viertel einfügt

• Am Johannisplatz 16 in München-Haidhausen steht ein Neubau mit zwölf Wohnungen von einem bis fünf Zimmern und etwa 31 bis 172 Quadratmetern, entworfen von Landau + Kindelbacher.
• Den Platz prägt St. Johann Baptist, eine neugotische Pfarrkirche nach Plänen von Matthias Berger, errichtet zwischen 1852 und 1874, mit einem rund 91 Meter hohen Westturm.
• Haidhausen wurde am 1. Oktober 1854 nach München eingemeindet. Seit der Stadterneuerung der 1970er und 1980er Jahre sichert eine Erhaltungssatzung den gründerzeitlichen Charakter des Viertels.

Ein Neubau in einem gewachsenen Viertel hat zwei Möglichkeiten: sich anpassen oder sich behaupten. Beides kann schiefgehen. Was in München tatsächlich funktioniert, zeigt sich am Johannisplatz in Haidhausen, wo ein neues Wohnhaus zwischen Neugotik, Gründerzeit und Jugendstil seinen Platz finden muss. Die Antwort liegt selten im Stil, meist im Maßstab.

Anpassung ist nicht dasselbe wie Nachahmung

Wer heute in München ein Haus in einen historischen Kontext setzt, steht vor einer alten Frage. Soll der Neubau aussehen wie seine Nachbarn? Oder soll er zeigen, dass er aus einer anderen Zeit stammt?

Die Denkmalpflege hat darauf seit Jahrzehnten eine klare Antwort. Ein Neubau soll ablesbar bleiben. Wer Gründerzeit imitiert, entwertet das Original, weil der Betrachter irgendwann nicht mehr unterscheiden kann, was gewachsen ist und was nachgebaut wurde. Die Charta von Venedig hat diesen Grundsatz 1964 formuliert, und er prägt bis heute die Genehmigungspraxis in deutschen Städten.

Ablesbar zu sein ist allerdings etwas anderes, als laut zu sein. Die eigentlichen Werkzeuge liegen unterhalb der Stilfrage. Es sind Traufhöhe und Firsthöhe, die Zahl und Teilung der Geschosse, der Rhythmus der Fensterachsen, das Verhältnis von Wandfläche zu Öffnung, die Tiefe der Fassade, das Material und die Art, wie es altert.

In der Praxis gibt es zwei Arten, daran zu scheitern. Die erste ist die Kulisse. Sie kopiert Gesimse, Fensterverdachungen und Erker, ohne deren konstruktive Logik zu übernehmen, und wirkt aus der Nähe wie ein Bühnenbild. Die zweite ist der Fremdkörper. Er ignoriert die Umgebung vollständig, meist mit dem Argument der Zeitgenossenschaft, und beschädigt damit ein Ensemble, das über Generationen entstanden ist. Zwischen beiden liegt ein schmaler Korridor, und in dem wird gute Architektur gemacht.

Eine Fassade, die dieselbe Traufhöhe hält wie ihre Nachbarn, deren Fensterachsen denselben Takt aufnehmen und die mit Putz und Naturstein statt mit Glas und Aluminium arbeitet, fügt sich ein, auch wenn ihre Formensprache eindeutig aus dem 21. Jahrhundert stammt. Umgekehrt wirkt ein Haus mit aufgesetzten Stuckelementen fremd, sobald man näher herangeht. Der Maßstab trägt, das Zitat nicht.

Haidhausen besteht aus vier Bauzeiten

Der Johannisplatz liegt in einem Viertel, dessen Schichten sich noch lesen lassen. Das ist ungewöhnlich für eine Stadt, die im Krieg so viel verloren hat. Die älteste Schicht stammt aus der Zeit vor der Eingemeindung. Haidhausen war ein eigenständiges Dorf, bis es am 1. Oktober 1854 zu München kam. Aus dieser Phase stammen die Herbergen, kleine Handwerkerhäuser, die überwiegend zwischen 1790 und 1845 an der Preysing-, Wolfgang-, Milch- und Steinstraße entstanden. Einige stehen noch, unter anderem das Überlacker-Häusl in der Preysingstraße 58.

Die zweite Schicht ist die Gründerzeit. Nach 1870 wuchs das Viertel schnell. Östlich des alten Ortskerns entstand das Franzosenviertel mit Straßen, die nach französischen Städten, Regionen und Schlachtorten benannt wurden, gruppiert um den Weißenburger Platz. Die dritte Schicht ist der Wiederaufbau nach 1945, an Qualität und Sorgfalt sehr unterschiedlich.

Die vierte Schicht ist die behutsame Stadterneuerung, die in den 1970er Jahren einsetzte und die Landeshauptstadt in ihrer Dokumentation zum gründerzeitlichen Haidhausen aufgearbeitet hat. Aus einem Arbeiterquartier wurde in gut drei Jahrzehnten eines der gefragtesten Wohnviertel Münchens, ohne dass die Substanz verloren ging. Eine Erhaltungssatzung sichert seither das äußere Erscheinungsbild.

Genau dieses Nebeneinander macht Haidhausen aus. Die Herberge neben dem fünfgeschossigen Mietshaus, der Kirchturm über der Ladenzeile, dazwischen ein Wohnhaus aus den fünfziger Jahren. Kein Abschnitt ist stilistisch rein, und niemand vermisst das. Was das Viertel zusammenhält, sind Straßenbreiten, Blockränder, Gebäudehöhen und die Selbstverständlichkeit, mit der Erdgeschosse dem öffentlichen Raum zugewandt bleiben.

Wer hier neu baut, baut in dieses Nebeneinander hinein. Es gibt keinen einheitlichen Stil, an den sich anknüpfen ließe. Es gibt einen gemeinsamen Maßstab, und der ist verbindlicher als jede Formensprache.

Was am Johannisplatz schon steht

Der Platz hat ein Zentrum, und das ist nicht verhandelbar. St. Johann Baptist wurde zwischen 1852 und 1874 nach Plänen von Matthias Berger errichtet, einem Schüler Friedrich von Gärtners. Die Kirche ist neugotisch, außen mit Terrakotta verkleidet, und ihr Westturm misst rund 91 Meter. Sie ist die größte Kirche östlich der Isar und die sechsthöchste Münchens. Geweiht wurde sie erst 1879, nach einem jahrelangen Rechtsstreit über das Eigentum.

Der Platz selbst gehörte früher zum Metzgeranger. Die Kirche steht beinahe in seiner Mitte, und die Bebauung ordnet sich um sie herum: Gründerzeitfassaden, Jugendstilfassaden, dazwischen Nachkriegsbauten. Am Johannisplatz 16 stand zuletzt ein Gebäude, das über Jahre weitgehend leer stand und den Bezirksausschuss wiederholt beschäftigte. Es wurde abgebrochen. An seiner Stelle entsteht der Neubau von Legat Living.

Die Aufgabe, die sich daraus ergibt, lässt sich präzise beschreiben. Das neue Haus muss die Höhe seiner Nachbarn aufnehmen. Es darf der Kirche keine Konkurrenz machen. Und es muss von der Platzseite so wirken, als habe es dort immer schon einen Platz gehabt, ohne dabei so zu tun, als sei es alt.

Zwei Gesichter: Die Straße und der Hof

Der Entwurf stammt von Landau + Kindelbacher, dem Architekturbüro, mit dem Legat Living durchgängig arbeitet. Bauherr ist die PG Johannis 16 mbH, die Projektsteuerung liegt bei Rauch Diplomingenieure. Der Entwurf löst die Aufgabe über eine Unterscheidung, die in der Münchner Bautradition tief verwurzelt ist: Straße und Hof folgen unterschiedlichen Regeln.

Zur Straße zeigt sich das Ensemble repräsentativ, mit schmückenden Details in der Fassade. Das ist keine Rekonstruktion, sondern eine Übersetzung. Die Gliederung nimmt auf, was die Nachbarschaft vorgibt, ohne deren Formen zu kopieren. Wer den Platz kennt, erkennt die Verwandtschaft, ohne einen Nachbau zu sehen.

Im Innenhof wechselt die Sprache. Dort prägen klare Linien und eine akzentuierte Formensprache das Bild. Der Hof ist nach Westen ausgerichtet und begrünt, was ihn am späten Nachmittag zur hellsten Fläche des Grundstücks macht. Die oberen Geschosse öffnen sich zu Dachterrassen, die Übergänge nach außen sind über große, nahezu schwellenlose Schiebetüren gelöst.

Diese Zweiteilung ist älter als die Moderne. Die Münchner Mietshäuser des 19. Jahrhunderts waren zur Straße hin aufwendig gestaltet und zum Hof hin schmucklos, aus schlichten ökonomischen Gründen. Der Neubau am Johannisplatz dreht die Logik um. Der Hof ist nicht die Rückseite, sondern der private Teil des Hauses. Er darf deshalb anders aussehen als die öffentliche Seite, und er soll es auch.

Womit die Stadt München steuert

Die Stadt überlässt das Einfügen nicht dem Geschmack der Bauherren. Sie hat dafür Instrumente, und sie setzt sie ein. Das Einfügungsgebot des Baugesetzbuchs verlangt, dass sich ein Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Der Bebauungsplan regelt Höhe, Tiefe, Dichte und Abstandsflächen. Die Erhaltungssatzung schützt darüber hinaus die städtebauliche Eigenart eines Gebiets und kann Abbruch, Änderung und Nutzungsänderung unter Genehmigungsvorbehalt stellen.

Vor der eigentlichen Genehmigung steht in München häufig ein Vorbescheid. Er klärt einzelne Fragen verbindlich, bevor die vollständige Planung vorliegt, etwa die zulässige Höhe oder die Zahl der Geschosse. Für Bauherren ist das ein Instrument der Risikominderung, für die Stadt ein früher Zugriff auf die städtebaulich heiklen Punkte. In Vierteln wie Haidhausen entscheidet sich damit oft schon Jahre vor dem Abbruch, wie hoch das Haus wird, das später dort steht.

Dazu kommt eine Prüfung, die sich in keiner Norm findet und trotzdem entscheidet: die Sichtbeziehung. Wie konkret das wird, zeigt ein Beispiel aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Für die Planung der Sanierung am Wiener Platz stellte die Stadt ein Holzmodell in Originalgröße auf, um zu prüfen, ob die Sicht durch die Chorherrstraße auf das Portal und den Westturm von St. Johann Baptist erhalten bleibt. Eine Blickachse, die seit über hundert Jahren besteht, wiegt in München schwerer als ein zusätzlicher Verkaufsstand.

Woran sich erkennen lässt, ob es gelungen ist

Es gibt einen einfachen Test, und er kommt ohne Fachwissen aus. Man stellt sich mit dem Rücken zur Kirche auf den Platz und schaut die Häuserzeile entlang. Wenn der Blick über das neue Haus hinweggleitet, ohne hängen zu bleiben, und man erst beim zweiten Hinsehen bemerkt, dass es neu ist, dann stimmt der Maßstab.

Der zweite Test ist der Nahblick. Aus drei Metern Entfernung soll ein Neubau zeigen, aus welcher Zeit er stammt und wie sorgfältig er gebaut wurde. Materialqualität, Fugenbild, die Tiefe der Fensterlaibungen, die Profile der Rahmen: Hier entscheidet sich, ob ein Haus altert oder ob es verfällt. Holz-Aluminium-Fenster, wie sie am Johannisplatz eingebaut werden, gehören zu den Details, die man von der anderen Straßenseite nicht sieht und die über zwanzig Jahre hinweg trotzdem den Unterschied ausmachen.

Der dritte Test dauert am längsten. Eine Fassade, die im ersten Jahr überzeugt, muss das im fünfzehnten immer noch tun. Naturstein und mineralischer Putz bekommen Patina, beschichtete Bleche bekommen Flecken. Das ist der Grund, warum sich der Aufwand an einer Straßenfassade nicht in der Bauphase auszahlt, sondern erst danach.

Häufig gestellte Fragen

Muss sich ein Neubau in München optisch an seine Nachbarn anpassen?

Nicht im Sinn einer Kopie. Maßgeblich sind Bebauungsplan, Erhaltungssatzung und das Einfügungsgebot des Baugesetzbuchs, das sich auf Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaute Grundstücksfläche bezieht. Die Gestaltung der Fassade ist damit nur mittelbar geregelt. In Gebieten mit Erhaltungssatzung prüft die Stadt zusätzlich, ob ein Vorhaben die städtebauliche Eigenart beeinträchtigt.

Was bedeutet eine Erhaltungssatzung für Eigentümer?

Sie kann Abbruch, bauliche Änderung und Nutzungsänderung unter Genehmigungsvorbehalt stellen. In Haidhausen dient sie seit der Stadterneuerung dazu, das gründerzeitliche Erscheinungsbild und die gewachsene Bewohnerstruktur zu sichern. Für Käufer eines Neubaus ist sie vor allem ein Vorteil, weil sie das Umfeld schützt, in das investiert wurde.

Warum wirken manche Neubauten trotz hochwertiger Materialien fremd im Bestand?

Meist stimmt der Maßstab nicht. Geschosshöhen, Fensterformate oder Traufkanten weichen ab, oder die Fassade hat keine Tiefe. Historische Fassaden werfen Schatten, weil Gesimse, Laibungen und Erker vor- und zurückspringen. Eine bündige Fassade wirkt daneben wie eine Kulisse, unabhängig davon, wie teuer das Material war.

Wie viele Wohnungen entstehen am Johannisplatz 16?

Zwölf, mit einem bis fünf Zimmern und Größen von etwa 31 bis 172 Quadratmetern. Der Entwurf stammt von Landau + Kindelbacher, Bauherr ist die PG Johannis 16 mbH, die Projektsteuerung liegt bei Rauch Diplomingenieure.

Was bleibt, wenn das Gerüst fällt

Der Moment, in dem ein Baugerüst abgebaut wird, ist der ehrlichste im ganzen Projekt. Bis dahin lässt sich eine Fassade auf Plänen und Visualisierungen erklären, kommentieren und verteidigen. Danach steht sie in der Straße und wird jeden Tag von Menschen gesehen, die nichts über Entwurfsabsichten wissen und auch nichts darüber wissen müssen.

Am Johannisplatz entscheidet sich das vor einer Kulisse, die seit über 150 Jahren steht. Ein Haus, das dort bestehen will, braucht nicht die auffälligste Fassade, sondern die genaueste. Wer sich für die Architektur unserer Projekte interessiert, findet die Details zu JOHANNISPLATZ und den weiteren Vorhaben auf legat-living.de.

 

Quellen

1. Neue Pfarrkirche St. Johann Baptist (Haidhausen), Wikipedia, https://de.wikipedia.org/wiki/Neue_Pfarrkirche_St._Johann_Baptist_(Haidhausen)
2. Johannisplatz, Stadtgeschichte München, https://stadtgeschichte-muenchen.de/strassen/d_strasse.php?strasse=Johannisplatz
3. Die Geschichte von Haidhausen, Freunde Haidhausens, https://www.freunde-haidhausens.de/haidhausen/
4. Das gründerzeitliche Haidhausen, Landeshauptstadt München, https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:f886f2e3-6ef1-43ab-aace-d8902869b3a0/Stadtteilsanierung_100100_MGS_Haidhausen_05.pdf
5. JOHANNISPLATZ, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/johannisplatz.html
6. JOHANNISPLATZ: Wohnen und Gewerbe, Site Interiors, https://www.site-interiors.com/referenzen/johannisplatz/
7. Sanierung der Standl am Wiener Platz, SPD Haidhausen, https://spd-haidhausen.de/news/sanierung-der-standl-am-wiener-platz/