Hausgeld und Erhaltungsrücklage: Was Wohnungseigentümer zahlen und warum

• Über das Hausgeld beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 WEG auf Grundlage eines Wirtschaftsplans, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt; nach Jahresende folgen Jahresabrechnung und Vermögensbericht.
• Die Kosten werden nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt. Für einzelne Kosten oder Kostenarten können die Eigentümer seit der WEG-Reform mit einfacher Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen.
• Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sind nicht auf Mieter umlagefähig; umlagefähig sind nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, wenn der Mietvertrag das vorsieht.

Das Hausgeld ist der laufende Beitrag, mit dem jeder Wohnungseigentümer die gemeinsamen Kosten des Hauses trägt. Es deckt Betrieb, Verwaltung und Rücklagen. Seine Höhe sagt wenig über die Qualität einer Wohnung, aber viel über den Zustand einer Gemeinschaft. Wer Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung lesen kann, erkennt vor dem Kauf, was auf ihn zukommt.

Vorschuss, nicht Rechnung: Wie das Hausgeld entsteht

Das Wohnungseigentumsgesetz spricht nicht von Hausgeld, sondern von Vorschüssen. Paragraf 28 regelt den Ablauf. Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und über die Rücklagen. Das monatliche Hausgeld ist also eine Vorauszahlung auf Kosten, die erst im Lauf des Jahres entstehen.

Nach dem Jahr kommt die Abrechnung. Der Verwalter erstellt eine Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan. Die Eigentümer beschließen dann, ob Nachschüsse eingefordert oder die Vorschüsse angepasst werden. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts 2020 ist ausdrücklich nur noch dieses Ergebnis Gegenstand des Beschlusses, nicht mehr jede einzelne Position der Abrechnung. Wann Forderungen fällig werden und wie sie zu zahlen sind, können die Eigentümer ebenfalls beschließen.

Der Verwaltungsbeirat ist die erste Kontrolle. Nach Paragraf 29 des Gesetzes sollen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden, bevor die Eigentümer beschließen. In gut geführten Gemeinschaften ist das mehr als eine Formalie. Der Beirat sieht Belege ein, vergleicht Positionen mit dem Vorjahr und fragt nach, wenn Kosten ohne erkennbaren Grund steigen. Für einen Käufer lohnt deshalb auch ein Blick in die Stellungnahmen des Beirats, sofern sie den Protokollen beiliegen.

Zusätzlich verlangt das Gesetz einen Vermögensbericht. Er zeigt den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Für Kaufinteressenten ist er das nützlichste der drei Dokumente, weil er auf einer Seite zeigt, wie viel Substanz eine Gemeinschaft angespart hat.

Was im Hausgeld steckt

Das Hausgeld setzt sich aus drei Blöcken zusammen. Der erste sind die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums: Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Aufzug, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Wartung technischer Anlagen. In Häusern mit Tiefgarage, Parksystem oder Wellnessbereich kommen deren Betriebs- und Wartungskosten hinzu.

Der zweite Block sind die Verwaltungskosten: die Vergütung des Verwalters, Kontoführung, Porto, die Kosten der Eigentümerversammlung. Der dritte Block ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, also der Betrag, den die Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Erneuerungen anspart.

Nicht im Hausgeld enthalten sind Kosten, die jeder Eigentümer unmittelbar selbst trägt. Dazu gehört die Grundsteuer, weil jede Wohnung einen eigenen Bescheid erhält, ebenso Strom in der Wohnung, Telekommunikation und die Hausratversicherung. Auch die Finanzierungsrate gehört selbstverständlich nicht dazu. Wer seine laufenden Kosten plant, muss diese Posten gesondert ansetzen.

Der Verteilungsschlüssel und seine Grenzen

Paragraf 16 des Wohnungseigentumsgesetzes legt den Grundsatz fest: Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, wie er im Grundbuch eingetragen ist. Die Teilungserklärung kann davon abweichen, etwa indem sie bestimmte Kosten nach Wohnfläche, nach Einheiten oder nach Verbrauch verteilt (mehr dazu in unserem Beitrag zur Teilungserklärung).

Seit Dezember 2020 ist der Schlüssel beweglicher. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit eine abweichende Verteilung beschließen, auch abweichend von einer Vereinbarung. Häufige Anwendungsfälle sind Fenster, Wohnungseingangstüren, Balkone und Dachterrassen oder Bauteile, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht. Beschließt die Gemeinschaft etwa, dass jeder Eigentümer die Kosten für die Fenster seiner Wohnung trägt, verschiebt sich die Last deutlich. Ein solcher Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also sachlich begründet sein.

Die Heiz- und Warmwasserkosten folgen einer eigenen Logik. Die Heizkostenverordnung verlangt eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Erfassungsgeräte fernablesbar sein, sonst droht ein Kürzungsrecht der Nutzer. In Neubauten ist diese Technik seit Dezember 2021 bei Neuinstallation ohnehin Pflicht. In Bestandsgemeinschaften ist die Nachrüstung derzeit ein häufiger Punkt auf der Tagesordnung.

Die Erhaltungsrücklage: angemessen, nicht beliebig

Paragraf 19 Absatz 2 Nummer 4 des Wohnungseigentumsgesetzes zählt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer hat also einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft vorsorgt. Was angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Es hängt von Alter, Bauweise, Technik und Zustand des Gebäudes ab.

Faustformeln helfen nur als grobe Orientierung. Die sogenannte Peterssche Formel leitet die jährliche Zuführung aus den Herstellungskosten des Gebäudes, einer angenommenen Nutzungsdauer und dem Anteil des Gemeinschaftseigentums ab. Andere Ansätze orientieren sich an Tabellenwerten nach Baujahr. Für ein konkretes Haus ersetzt keine dieser Formeln eine Instandhaltungsplanung, die aufzeigt, wann Dach, Fassade, Aufzug, Heizzentrale oder Tiefgaragenabdichtung voraussichtlich erneuert werden müssen.

Eine zu niedrige Rücklage wirkt zunächst angenehm, weil das Hausgeld niedrig bleibt. Steht dann eine größere Maßnahme an, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Sie wird nach demselben Schlüssel verteilt und ist in kurzer Frist fällig. Ein auffällig niedriges Hausgeld ist deshalb beim Kauf einer Bestandswohnung eher ein Warnsignal als ein Vorteil.

Die Rücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft, nicht zum einzelnen Eigentümer. Wer seine Wohnung verkauft, erhält seinen rechnerischen Anteil nicht zurück. Der Käufer tritt in die Gemeinschaft ein und profitiert von der angesparten Substanz. Das ist einer der Gründe, warum die Höhe der Rücklage in der Kaufentscheidung eine Rolle spielen sollte.

Vermietung und Steuern

Umlagefähig ist nur ein Teil. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, darf er nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen, und nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleiben immer beim Eigentümer, ebenso Instandsetzungskosten und Sonderumlagen. Viele Verwalter weisen in der Abrechnung bereits aus, welche Positionen umlagefähig sind.

Steuerlich zählen bei einer vermieteten Wohnung die vom Eigentümer getragenen Kosten zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die vom Mieter erstatteten Nebenkosten sind im Gegenzug Einnahmen. Bei der Erhaltungsrücklage gilt eine Besonderheit: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, zuletzt bestätigt mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24), wirkt die Zuführung nicht schon bei Einzahlung steuerlich, sondern erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Daran ändert nach Auffassung des Gerichts auch die Reform des Wohnungseigentumsrechts von 2020 nichts.

Das erste Hausgeld im Neubau

Im Neubau beginnt die Gemeinschaft ohne Rücklage und ohne Erfahrungswerte. Den ersten Wirtschaftsplan stellt der vom Bauträger bestellte Erstverwalter auf, gestützt auf Schätzungen für Energie, Wartung und Versicherung. Für die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums begrenzt das Gesetz die Amtszeit des Verwalters auf höchstens drei Jahre. Danach entscheidet die Gemeinschaft selbst. Seit der Reform hat jeder Eigentümer zudem Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.

Die ersten Jahre haben eine eigene Dynamik. Die Betriebskosten der ersten Abrechnungen weichen oft von der Planung ab, weil sich Verbräuche erst einspielen. Gleichzeitig laufen die Gewährleistungsfristen für das Gemeinschaftseigentum, in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. In dieser Zeit fallen typischerweise geringe Erhaltungskosten an, weil Mängel vom Bauträger zu beheben sind (dazu unser Beitrag zur Abnahme im Neubau). Eine vorausschauende Gemeinschaft nutzt diese Phase, um die Rücklage aufzubauen, statt das Hausgeld niedrig zu halten.

Häuser mit aufwendiger Technik brauchen dafür eine realistische Planung. Automatische Parksysteme, Aufzüge in alle Etagen, Wellnessbereiche, kontrollierte Lüftung oder Smart-Home-Zentralen haben Wartungsverträge und Erneuerungszyklen, die ein einfaches Mehrfamilienhaus nicht kennt. Das zeigt sich im Hausgeld, und es gehört dorthin.

Häufig gestellte Fragen

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einer Bestandswohnung anfordern?

Den aktuellen Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen und Vermögensberichte der letzten zwei bis drei Jahre sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Daraus ergeben sich Höhe und Entwicklung des Hausgelds, der Stand der Rücklage und beschlossene oder diskutierte Maßnahmen samt möglicher Sonderumlagen.

Kann die Gemeinschaft den Verteilungsschlüssel ändern?

Ja, für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten mit einfacher Mehrheit nach Paragraf 16 Absatz 2 Satz 2 WEG. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine vollständige Neuordnung aller Miteigentumsanteile ist auf diesem Weg dagegen nicht möglich.

Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage beim Verkauf zurück?

Nein. Die Erhaltungsrücklage ist Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie bleibt beim Eigentümerwechsel in der Gemeinschaft, der Käufer übernimmt die Wohnung mit der vorhandenen Rücklage im Hintergrund.

Welche Teile des Hausgelds kann ich auf meinen Mieter umlegen?

Nur die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und nur bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag. Verwaltungskosten, Instandsetzung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage trägt der Eigentümer selbst.

Ein Beitrag, der den Zustand eines Hauses spiegelt

Das Hausgeld ist kein Preis, den man verhandelt, sondern das Ergebnis von Beschlüssen einer Gemeinschaft. Wer es beurteilen will, schaut nicht auf die Monatszahl allein. Wichtiger sind drei Fragen: Wie ist der Betrag zusammengesetzt, wie hat er sich entwickelt, und passt die Rücklage zu Alter und Technik des Gebäudes?

Im Neubau stellen sich diese Fragen am Anfang, in der Bestandswohnung mitten im Leben einer Gemeinschaft. In beiden Fällen gilt: Ein angemessen kalkuliertes Hausgeld schützt vor Sonderumlagen und erhält den Wert des Hauses. Es ist die laufende Seite dessen, was man beim Kauf an Qualität erworben hat.

Quellen

1. Wohnungseigentumsgesetz, § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
2. Wohnungseigentumsgesetz, § 16 Nutzungen und Kosten: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html
3. VDIV: Die Neufassung des § 16 Abs. 2 WEG: https://vdiv.de/publikationen/magazine/detail/kostenverteilung-praxisnah-geregelt-die-neufassung-des-16-abs-2-weg-loest-16-abs-2-bis-4-weg-a-f-ab-die-regelungen-hatten-sich-als-wenig-praktikabel-erwiesen
4. Finanztip: Hausgeld, laufende Kosten einer Eigentumswohnung: https://www.finanztip.de/eigentumswohnung/hausgeld/
5. Haus [&] Grund: Hausgeld, diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer: https://www.hausundgrund.de/hausgeld-diese-kosten-teilen-sich-wohnungseigentuemer
6. Bundesfinanzhof: Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202510025/
7. Objego: Fernablesbare Zähler ab 2027 Pflicht: https://www.objego.de/blog/fernablesbare-zaehler-ab-2027-pflicht/