HAUS KÖNIGSWIESE ist fertig: Was ein bezugsfertiges Haus einem Käufer voraushat

• HAUS KÖNIGSWIESE in der Neuberghauser Straße in Alt-Bogenhausen ist bezugsfertig. Im Juni 2026 erfolgte der Feinschliff, das Haus kann bereits bezogen werden.
• Ein L-förmiges Haupthaus ist schützend um ein dreistöckiges Stadthaus geformt. Die Geschossflächen nehmen nach oben ab, wodurch großzügige Terrassen entstehen. Die Wohnungen haben zwei bis fünf Zimmer, die Architektur stammt von Landau + Kindelbacher.
• Zur Ausstattung gehören Kühldecken, ein KNX-BUS-System, elektrisch steuerbarer Sonnenschutz und Eichenparkett im wilden Verband. Die Tiefgarage umfasst 21 Stellplätze und wird über einen Autoaufzug erschlossen.

In der Neuberghauser Straße steht ein Haus, das Interessenten nun betreten können: HAUS KÖNIGSWIESE ist bezugsfertig. In einem Markt, in dem Wohnungen dieser Kategorie fast immer vom Plan verkauft werden, verschiebt das die Perspektive eines Käufers grundlegend.

Warum der Name von einer Wiese stammt

Die Königswiese ist keine Erfindung des Marketings. Sie liegt in den Maximiliansanlagen, jenem rund 30 Hektar großen Park, den der königlich-bayerische Hofgärtendirektor und Gartengestalter Carl von Effner ab 1856 im Auftrag König Maximilians II. am rechten Isarhochufer anlegte. Vom Hang an der Georgskirche in Neuberghausen fällt der Blick über die Königswiese hinweg auf die Villenbebauung.

Effner modellierte den steilen, vorher als Schafweide genutzten und stark erodierten Hang zu einer Parklandschaft und pflanzte die Baumgruppen so, dass sich immer wieder Blicke auf die Silhouette der Stadt öffnen. Diese Blickführung ist der Grund, warum die Anlagen bis heute anders wirken als ein gewöhnlicher Stadtpark.

HAUS KÖNIGSWIESE steht an der Neuberghauser Straße, unmittelbar an diesen Anlagen. Wer die Adresse prüft, sollte den Park nicht als Beigabe betrachten: Er ist der Grund, warum diese Ecke von Alt-Bogenhausen seit über hundert Jahren so bebaut ist, wie sie bebaut ist.

Was sich ändert, wenn das Haus bereits steht

Der Normalfall im Münchner Premiumsegment ist der Verkauf vom Plan. Käufer entscheiden anhand von Grundrissen, Visualisierungen und Baubeschreibungen über eine Summe, für die sie andernorts ein ganzes Haus bekämen. Das funktioniert, es verlangt aber Vorstellungskraft und Vertrauen.

Bei HAUS KÖNIGSWIESE entfällt dieser Teil. Wer heute einen Termin vereinbart, geht durch fertige Räume. Das verändert die Beurteilung von fünf Dingen, die sich auf keinem Plan darstellen lassen.

Erstens das Licht. Wie eine Wohnung im Februar um halb vier aussieht, weiß man erst, wenn man im Februar um halb vier darin steht. Zweitens die Raumproportion. Eine Deckenhöhe wirkt in einer Zeichnung anders als im Raum. Drittens der Schall. Wie hallt der Flur, wie klingt das Treppenhaus, was hört man vom Nachbarn und was von der Straße.

Viertens der Blick. Nicht der aus dem Renderprogramm, sondern der aus dem konkreten Fenster im konkreten Geschoss. Und fünftens die Materialien. Ein Eichenparkett im wilden Verband hat eine Anmutung, die kein Datenblatt trifft. Man muss darauf gestanden haben.

Dazu kommt ein praktischer Punkt: Ein fertiges Haus lässt sich mit dem eigenen Architekten oder Innenarchitekten begehen. Fragen zu Möblierung, Beleuchtung und Einbauten lassen sich vor Ort klären statt anhand von Plänen. Wer schnell einziehen möchte, kann das ebenfalls.

Ein sechster Punkt wird selten genannt und ist bei einer Eigentumswohnung erheblich: das Gemeinschaftseigentum. Treppenhaus, Eingangsbereich, Aufzug, Tiefgarage und Außenanlagen sind bei einem Verkauf vom Plan die Positionen, über die am wenigsten gesprochen wird und über die später am meisten diskutiert wird. Hier sind sie fertig und begehbar. Was Sie sehen, ist das, was Sie miterwerben.

Das gilt auch für den Zustand der Nachbarschaft im Haus. In einem bezugsfertigen Objekt lässt sich einschätzen, wie weit der Verkauf fortgeschritten ist und wer bereits eingezogen ist. Eine Eigentümergemeinschaft, die sich gerade bildet, ist etwas anderes als eine, die drei Jahre nach Kaufvertrag noch auf die Übergabe wartet.

Die Staffelung, aus der die Terrassen entstehen

Das architektonische Grundmotiv ist schnell erklärt und in seiner Wirkung erheblich. Die Geschossflächen nehmen nach oben hin ab. Jedes Geschoss ist etwas kleiner als das darunterliegende, und aus dieser Rücknahme entsteht Freifläche.

Der Effekt ist doppelt. Nach außen gewinnt der Baukörper an formaler Leichtigkeit, statt als geschlossener Block zu wirken. Nach innen entstehen großzügige Terrassen in den oberen Geschossen, also genau dort, wo Außenraum in einer Stadtwohnung am schwierigsten unterzubringen ist.

Das ist der ehrliche Unterschied zu einem aufgesetzten Dachaufbau. Eine Terrasse, die aus der Staffelung des Baukörpers hervorgeht, ist Teil der Konstruktion und nicht eine Fläche, die man dem Haus nachträglich abringen musste. Bodentiefe Fenster mit französischen Balkonen verbinden die Innenräume mit diesen Flächen.

Bossen unten, feine Einfassungen oben

Das L-förmige Haupthaus ist schützend um das dreistöckige Stadthaus geformt. Aus dieser Grundfigur ergibt sich die geschützte Lage des Solitärs. Die Fassade folgt einer klassischen Gliederung, die man in Alt-Bogenhausen an vielen Bestandsbauten findet. Im Erdgeschoss liegen waagrechte Bossenstrukturen, in den Obergeschossen übernehmen sorgfältig gearbeitete Fenstereinfassungen. Unten schwer, oben leicht, das ist eine Regel aus der italienischen Renaissance, die über die Gründerzeit nach München kam.

Dazu kommen Bestandteile aus dem Art déco, sparsam gesetzt. Eine Architektur, die sich derart offen auf ihre Vorbilder bezieht, macht sich angreifbar, wenn sie ungenau ausgeführt wird. Ausgeführt wurde sie von Landau + Kindelbacher, dem Büro, mit dem Legat Living durchgehend arbeitet und das beim Spatenstich im September 2023 vor Ort war.

Das Signature-Apartment

Eine Besonderheit im Haus verdient eigene Aufmerksamkeit. Legat Living hat eine Wohnung als Signature-Apartment vollständig durchgestaltet, als maßgeschneiderte Stadtwohnung statt als Rohbau mit Musterecke.

Was dort umgesetzt wurde, ist an den Details ablesbar: holzvertäfelte Wände, passgenaue Einbauten und unsichtbar in die Wandfläche integrierte Türen. Das Tageslicht spielt mit hellen Hölzern, Steinflächen und sanften Reliefs. Herzstück der Wohnung ist ein steinerner Küchenblock. Das Bad arbeitet mit Naturtönen und maßgefertigten Details.

Der Wert einer solchen Wohnung liegt, dass sie den Ausbaustandard des Hauses in ausgeführter Form zeigt. Präzise Schreinerarbeiten lassen sich zwar beschreiben, versprechen und abbilden. Überzeugend werden sie aber erst, wenn eine Schublade in der Hand liegt.

Unsichtbar integrierte Türen sind dafür das beste Beispiel. Eine Tür, die bündig in der Wandfläche verschwindet, verlangt eine Blockzarge, eine exakt gearbeitete Laibung und einen Wandaufbau, der über die gesamte Fläche in der Ebene bleibt. Gelingt das nicht auf den Millimeter, sieht man es sofort. Genau deshalb ist es ein brauchbarer Prüfpunkt für die Qualität eines Innenausbaus.

Für Käufer, die ihre Wohnung anders einrichten wollen, ist die Referenzwohnung trotzdem nützlich. Sie legt keinen Geschmack fest, sondern zeigt das erreichbare Niveau. Über die Auswahl der Oberflächen lässt sich danach in Ruhe sprechen.

Was im Haus steckt

Die technische Ausstattung folgt derselben Logik wie die Architektur: Sie fällt nicht auf, solange sie funktioniert. Kühldecken sorgen für Raumklima ohne sichtbare Geräte und ohne Ventilatorengeräusch. Die Beheizung läuft über eine Fußbodenheizung, die Steuerung über ein KNX-BUS-System. Der Sonnenschutz ist elektrisch steuerbar.

Auf den Böden liegt Eichenparkett im wilden Verband, eine Verlegeart, die bewusst auf gleichmäßige Musterung verzichtet und dadurch ruhiger wirkt als jedes Fischgrät. Die Fenster sind bodentief und mit französischen Balkonen versehen.

Zur Erschließung: Die Tiefgarage umfasst 21 Stellplätze und wird über einen Autoaufzug erreicht, der im Mai 2025 installiert wurde. Ein Autoaufzug ist in einer gewachsenen Villenstraße oft die einzige Möglichkeit, eine Tiefgarage überhaupt anzubinden, ohne eine Rampe durch den Vorgarten zu legen. Die Stellplätze sind für Wallboxen vorgerüstet, eine Paketstation gehört ebenfalls zum Haus.

Drei Jahre, lückenlos dokumentiert

Legat Living führt auf der Projektseite ein Bautagebuch, und es beginnt früher, als man erwarten würde. Im Februar 2023 liefen die Abrissarbeiten, im März waren sie abgeschlossen. Im Mai 2023 wurde das Bohrgerät geliefert, der Spezialtiefbau begann. Im September 2023 folgte der Spatenstich gemeinsam mit den Architekten, im Dezember war der Spezialtiefbau in den letzten Zügen.

Im Juli 2024 waren die Untergeschosse einschließlich der Tiefgarage im Rohbau fertig, Ende Juli auch das dreistöckige Stadthaus. Im Oktober 2024 stand der Rohbau des Gesamtprojekts, die Fenster wurden gesetzt. Im Februar 2025 liefen Wände und Verputz, im Mai 2025 wurden Kühldecken montiert und verputzt, der Estrich war eingebracht, Fenster, Rollläden und Autoaufzug installiert.

Im Juli 2025 wurde das Parkett verlegt und die Innentüren gesetzt, die Fassade war zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen. Im April 2026 meldete Legat die Fertigstellung, im Juni 2026 den Feinschliff und die Bezugsfertigkeit.

Eine solche Chronik zeigt nachprüfbar jeden Schritt, und sie macht Verzögerungen sichtbar, statt sie zu verschweigen. Für die Beurteilung eines Bauträgers ist das eine brauchbarere Grundlage als jede Imagebroschüre.

Bemerkenswert ist dabei die Gewichtung. Vom Bohrgerät im Mai 2023 bis zum Abschluss des Spezialtiefbaus Ende 2023 verging mehr als ein halbes Jahr, bevor über der Erde überhaupt etwas zu sehen war. In einer bestehenden Villenstraße am Isarhochufer ist das die aufwendigste Phase eines Projekts, und sie ist auch diejenige, die später niemand mehr wahrnimmt.

Wer den Verlauf durchgeht, findet außerdem eine Korrektur: Im Oktober 2024 stellte Legat einen Einzug im Herbst 2025 in Aussicht, tatsächlich wurde die Fertigstellung im April 2026 gemeldet. Solche Verschiebungen sind bei einem Vorhaben dieser Art die Regel. Der Unterschied liegt darin, dass sie hier in der öffentlichen Chronik nachvollziehbar bleiben.

Häufig gestellte Fragen

Ist HAUS KÖNIGSWIESE bezugsfertig?

Ja. Das Projekt befindet sich im Feinschliff und kann bereits bezogen werden. Die Fertigstellung erfolgte im April 2026, der Rohbau stand bereits im Oktober 2024.

Wie ist das Ensemble aufgebaut?

Ein L-förmiges Haupthaus ist schützend um ein dreistöckiges Stadthaus geformt. Die Geschossflächen nehmen nach oben hin ab, wodurch in den oberen Ebenen großzügige Terrassen entstehen. Die Wohnungen umfassen zwei bis fünf Zimmer.

Wie viele Stellplätze gibt es und wie erreicht man die Tiefgarage?

Die Tiefgarage umfasst 21 Stellplätze und wird über einen Autoaufzug erschlossen, der im Mai 2025 installiert wurde. Die Stellplätze sind für Wallboxen vorgerüstet.

Woher hat HAUS KÖNIGSWIESE seinen Namen?

Von der Königswiese in den Maximiliansanlagen, dem rund 30 Hektar großen Park am rechten Isarhochufer, den Carl von Effner ab 1856 für König Maximilian II. anlegte. Das Haus steht an der Neuberghauser Straße unmittelbar an diesen Anlagen.

Ein Termin, der diesmal etwas zeigt

Die meisten Besichtigungen in diesem Segment sind Gespräche über Papier. Hier ist es anders. Sie können durch die Räume gehen, auf einer der Terrassen stehen, die Tiefgarage über den Autoaufzug erreichen und im Signature-Apartment sehen, wie der Ausbaustandard in ausgeführter Form aussieht.

Wenn Sie das interessiert, vereinbaren Sie einen Termin mit dem Vertrieb von Legat Living. Grundrisse, die vollständige Ausstattungsbeschreibung und der aktuelle Stand der verfügbaren Einheiten liegen dort vor. Für ein Haus, das fertig ist, ist der beste Zeitpunkt für einen Besuch der nächste.

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Quellen

1. HAUS KÖNIGSWIESE, Alt-Bogenhausen, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/haus-koenigswiese.html
2. News und Baufortschritt, Neubauprojekte München, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/news.html
3. Aktuelle Neubauprojekte in München, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/projekte.html
4. Über uns, Bauträger und Projektentwickler München, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/ueber-uns.html
5. Maximiliansanlagen München, Bayerische Schlösserverwaltung, https://www.schloesser.bayern.de/deutsch/garten/objekte/mu_max.htm
6. Maximiliansanlagen, muenchen.de, https://www.muenchen.de/sehenswuerdigkeiten/maximiliansanlagen
7. Maximiliansanlagen, NordOstKultur München, https://nordostkultur-muenchen.de/architektur/maximiliansanlagen/

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