Garten gegen Terrasse gegen Dachterrasse: Was zu welchem Lebensstil passt

• Garten, Terrasse, Balkon, Loggia und Dachterrasse unterscheiden sich in vier Punkten: Nutzungsdauer über das Jahr, Wind- und Sichtschutz, Pflegeaufwand und Rechtsstatus in der Eigentümergemeinschaft.
• Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 kann auch an Terrassen, Gartenflächen und Stellplätzen Sondereigentum begründet werden. Voraussetzung sind statt der Abgeschlossenheit Maßangaben im Aufteilungsplan.
• Bei Balkonen bleiben Balkonplatte, Abdichtung und Geländer in der Regel Gemeinschaftseigentum. Nach Paragraf 16 Absatz 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft eine abweichende Kostenverteilung beschließen.

Garten, Terrasse, Balkon, Loggia, Dachterrasse: Fünf Begriffe für Außenraum, die sehr unterschiedliche Dinge bedeuten. Sie unterscheiden sich in der Nutzungsdauer über das Jahr, im Windschutz, im Pflegeaufwand und im Rechtsstatus. Dieser Text ordnet die Unterschiede und sagt, welcher Typ zu welchem Alltag passt.

Fünf Begriffe, fünf verschiedene Versprechen

Die Begriffe werden in Exposés austauschbar verwendet, und das ist der erste Fehler. Ein Garten ist eine ebenerdige Grünfläche, die einer Erdgeschosswohnung zugeordnet ist. Eine Terrasse ist eine befestigte Fläche, ebenerdig oder auf einem zurückspringenden Geschoss.

Ein Balkon kragt aus der Fassade aus. Er hat Licht von drei Seiten und Schutz von keiner. Eine Loggia ist in den Baukörper eingerückt, also auf drei Seiten geschlossen und oben überdeckt. Eine Dachterrasse schließlich liegt auf einem Dach, in aller Regel über beheizten Räumen.

Dieser letzte Punkt hat Folgen, die man einer Dachterrasse nicht ansieht. Der Aufbau ist Teil der Gebäudehülle. Unter dem Belag liegen Abdichtung, Wärmedämmung und ein Gefälle, das Wasser sicher zu den Abläufen führt. Eine ebenerdige Terrasse auf dem Erdreich vertuscht Fehler, eine Dachterrasse dagegen nicht.

Wer die fünf Typen auseinanderhält, kann die eigentliche Frage stellen: nicht wie groß die Fläche ist, sondern an wie vielen Tagen im Jahr man sie tatsächlich benutzt.

Die Himmelsrichtung entscheidet über die Nutzungsdauer

Eine Fläche nach Osten bekommt Morgensonne und liegt ab dem frühen Nachmittag im Schatten. Für Frühstück ist das ideal, für ein Abendessen nicht. Eine Fläche nach Süden hat den längsten Sonnengang und ist im Hochsommer ohne Beschattung zwischen zwölf und sechzehn Uhr kaum nutzbar.

Westen ist der unterschätzte Gewinner. Die Sonne steht dort in den Stunden, in denen die meisten Menschen tatsächlich zu Hause sind, also ab dem späten Nachmittag. Eine Westterrasse trägt einen ganzen Sommerabend, eine Ostterrasse nicht.

Und Norden ist nicht das Problem, für das man ihn hält. Eine Nordfläche bekommt keine direkte Sonne, ist dafür an heißen Tagen der angenehmste Platz am Haus. In einer Stadt, in der die Zahl der Hitzetage zunimmt, ist das ein Argument statt einer Entschuldigung.

In der Praxis lässt sich das prüfen, ohne auf einen Sonnenstandsrechner zu vertrauen. Gehen Sie an einem klaren Tag zweimal hin, einmal gegen elf und einmal gegen achtzehn Uhr. Der Unterschied zwischen den beiden Besuchen ist die Antwort.

Wind und Sicht: warum die Loggia unterschätzt wird

Der zweite Faktor kommt in kaum einem Verkaufsgespräch vor und entscheidet über die Saison. Eine Fläche, auf der es zieht, wird im April und im Oktober nicht benutzt, unabhängig von der Temperatur.

Die Loggia ist deshalb der Typ mit der längsten Nutzungsdauer im Jahr. Drei geschlossene Seiten und eine Überdeckung bedeuten Windschutz, Regenschutz und Sichtschutz zugleich. Man kann dort im Frühjahr sitzen, wenn ein Balkon in derselben Fassade noch leer bleibt, und im Herbst, wenn die Dachterrasse längst geräumt ist.

Der Balkon steht am anderen Ende. Er bietet Licht, Aussicht und ein Gefühl von Weite, dafür weder Wind- noch Sichtschutz. In einer belebten Straße ist ein Balkon eine halböffentliche Bühne.

Die Dachterrasse ist der windigste Ort am Haus, weil ihr jede Abschirmung fehlt. Das ist der Preis für die Aussicht. Gute Dachterrassen arbeiten deshalb mit Brüstungen, Pflanztrögen oder gestaffelten Baukörpern, die Wind brechen, ohne den Blick zu nehmen.

Pflegeaufwand, ehrlich gerechnet

Der Garten hat den höchsten laufenden Aufwand. Rasen, Hecke, Beete und Bewässerung bedeuten Arbeit oder einen Dienstleister. Wer im Sommer drei Wochen verreist, braucht eine Lösung wie zum Beispiel eine automatische Bewässerung.

Die Dachterrasse ist der zweite Kandidat, und sie wird regelmäßig unterschätzt. Kübelpflanzen trocknen dort schneller aus als überall sonst am Haus, weil Wind und die Wärmeabstrahlung des Belags zusammenwirken. Ohne Bewässerungssystem ist eine bepflanzte Dachterrasse im Hochsommer eine tägliche Verpflichtung.

Der klassische Schadensfall auf Dachterrassen sind verstopfte Abläufe. Laub, Blütenreste und Substrat sammeln sich, das Wasser steht, und über kurz oder lang findet es einen Weg. Ein Kontrolltermin im Frühjahr und einer im Herbst gehören zur Routine.

Terrasse und Loggia sind dagegen genügsam. Kehren, gelegentlich reinigen, im Winter die Möbel abdecken. Wer wenig Zeit hat und trotzdem draußen sitzen möchte, trifft mit einer Loggia die vernünftigste Entscheidung.

Ein Wort zum Winter, weil er in Planungen selten vorkommt. Eine Loggia bleibt schnee- und eisfrei, eine Dachterrasse nicht. Schnee räumen heißt dort, ihn zu bewegen, ohne die Abdichtung zu beschädigen, also mit Kunststoffschaufel und ohne Streusalz. Wer eine große Dachterrasse möchte, plant damit auch diese Arbeit ein.

Der Rechtsstatus, den kaum jemand nachliest

Hier liegt der Unterschied, der am wenigsten sichtbar ist und im Streitfall am meisten kostet. Bis zum 1. Dezember 2020 konnte an Gartenflächen und ebenerdigen Terrassen kein Sondereigentum begründet werden, weil ihnen die Abgeschlossenheit fehlte. Eine Wiese hat weder Wände noch Decke noch Tür.

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich das geändert. Seither ist Sondereigentum auch an Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen möglich. An die Stelle der Abgeschlossenheit treten Maßangaben im Aufteilungsplan.

Der Unterschied ist praktisch erheblich. Bei Sondereigentum gehört Ihnen die Fläche. Kosten und Umgestaltung liegen bei Ihnen allein. Beim Sondernutzungsrecht bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum, Sie dürfen sie nur exklusiv nutzen. Die Pflegekosten trägt dann im Grundsatz die Gemeinschaft, und bei wesentlichen Veränderungen reden die anderen Eigentümer mit. Häufig regelt die Teilungserklärung Abweichendes, etwa dass der Berechtigte die Pflege selbst übernimmt.

Bei Balkonen gilt eine Aufteilung, die viele Käufer überrascht. Balkonplatte, Abdichtung und Geländer sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Konstruktion und zum äußeren Erscheinungsbild gehören. Sondereigentum ist üblicherweise nur der innere Bereich, etwa der Bodenbelag.

Zur Kostenfrage gibt es seit der Reform mehr Spielraum. Nach Paragraf 16 Absatz 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft für einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass diese Kompetenz so weit reicht, einzelne Eigentümer vollständig zu befreien oder erstmals allein zu belasten. Ein Automatismus ist das nicht, die Gemeinschaft muss es beschließen.

Das ersetzt keine Rechtsberatung, und maßgeblich ist immer die konkrete Teilungserklärung. Die Empfehlung bleibt trotzdem einfach: Lesen Sie nach, wie Ihre Außenfläche zugeordnet ist, bevor Sie über deren Gestaltung nachdenken.

Was zu welchem Alltag passt

Familien mit kleinen Kindern sind mit einem Garten oder einer ebenerdigen Terrasse am besten bedient. Der Grund ist banal und entscheidend: Man sieht die Kinder von der Küche aus, und niemand muss eine Treppe steigen. Ein Garten nach Westen oder Südwesten verbindet das mit langen Nachmittagen.

Paare, die abends draußen essen, brauchen keine große Fläche, sondern die richtige Ausrichtung und Windruhe. Eine Westterrasse oder eine Loggia mit Abendsonne schlägt jede doppelt so große Nordfläche.

Wer viel arbeitet und wenig Zeit für Pflege hat, sollte die Loggia ernsthaft in Betracht ziehen. Sie ist der einzige Typ, der eine lange Saison mit minimalem Aufwand verbindet, und sie funktioniert auch als Arbeitsplatz im Freien, weil dort kein Papier wegweht.

Wer regelmäßig Gäste empfängt und Aussicht will, kommt an der Dachterrasse nicht vorbei. Sie ist der repräsentativste Außenraum, verlangt aber Windschutz, Bewässerung und Disziplin bei den Abläufen.

Und wer im Hochsommer vor allem Ruhe und Kühle sucht, sollte den nach Norden oder in einen begrünten Innenhof orientierten Sitzplatz nicht unterschätzen. In einer Stadt wie München ist das an heißen Tagen der einzige Ort, an dem man tagsüber draußen bleiben kann.

Wie die Legat-Objekte das lösen

Die THOMAS-MANN-ALLEE im Herzogpark weist alle vier Typen für ein einziges Haus aus: Gärten, Loggien, Balkone und Dachterrassen. Bei zwölf Einheiten bedeutet das, dass die Wahl der Wohnung zugleich die Wahl des Außenraumtyps ist.

In den MAX HÖFEN an der Türkenstraße 50 liegen im Erdgeschoss Gartenwohnungen mit eigenem Gartenanteil und Terrassen zum Hof, in den Regelgeschossen Wohnungen mit Loggia, darüber die Penthouse-Ebenen. Die drei verketteten Innenhöfe geben den unteren Wohnungen einen geschützten Außenraum mitten in der Maxvorstadt.

Am JOHANNISPLATZ in Haidhausen gibt es Balkone, eine Loggia im dritten Obergeschoss und eine Penthousewohnung mit großzügiger Terrasse im sechsten. Dazu kommt der begrünte Innenhof, der nach Westen ausgerichtet ist und damit die Abendsonne bekommt.

Beim HAUS KÖNIGSWIESE in Alt-Bogenhausen entstehen die Terrassen aus der Architektur selbst. Die Geschossflächen nehmen nach oben hin ab, und aus dieser Staffelung ergeben sich die Freiflächen in den oberen Ebenen. Das ist konstruktiv der sauberste Weg zu einer Terrasse, weil sie nicht nachträglich angesetzt, sondern mitgeplant ist.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Balkon und Loggia?

Ein Balkon kragt aus der Fassade aus und ist auf drei Seiten offen. Eine Loggia ist in den Baukörper eingerückt, also auf drei Seiten geschlossen und überdeckt. Die Loggia bietet dadurch Wind-, Regen- und Sichtschutz und ist über das Jahr deutlich länger nutzbar.

Gehört mir der Garten vor meiner Erdgeschosswohnung?

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 kann an Gartenflächen und Terrassen Sondereigentum begründet werden. Ist stattdessen nur ein Sondernutzungsrecht eingetragen, bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum und Sie dürfen sie exklusiv nutzen, aber nicht ohne Weiteres wesentlich verändern.

Wer zahlt die Sanierung eines Balkons?

Im Grundsatz die Gemeinschaft, da Balkonplatte, Abdichtung und Geländer meist Gemeinschaftseigentum sind. Die Gemeinschaft kann nach Paragraf 16 Absatz 2 Satz 2 WEG jedoch eine abweichende Kostenverteilung beschließen, bis hin zur alleinigen Belastung der betroffenen Eigentümer. Maßgeblich sind Teilungserklärung und Beschlusslage.

Welche Himmelsrichtung ist für einen Außenraum die beste?

Westen, wenn Sie abends draußen sitzen wollen, weil dann die Sonne in den Stunden steht, in denen man zu Hause ist. Osten für den Morgen, Süden für die längste Sonnendauer mit Beschattungsbedarf im Hochsommer, Norden für Kühle an heißen Tagen.

Die Fläche, die man tatsächlich benutzt

In Quadratmetern gerechnet ist die Dachterrasse fast immer der Sieger. In benutzten Stunden pro Jahr gewinnt oft die Loggia, weil sie im April schon und im Oktober noch funktioniert. Wer eine Wohnung nach der Größe des Außenraums auswählt, wählt die falsche Kennzahl.

Vor der Entscheidung lohnen sich drei Handgriffe: zweimal zu unterschiedlichen Tageszeiten hingehen, im Aufteilungsplan nachsehen, wie die Fläche zugeordnet ist, und ehrlich beantworten, wie viel Pflege man tatsächlich leisten will. Der Vertrieb von Legat Living kann zu jeder Wohnung sagen, welcher Typ von Außenraum vorgesehen und wie er ausgerichtet ist.

 

Quellen

1. Sondereigentum, News und Fachwissen, Haufe, https://www.haufe.de/thema/sondereigentum/
2. Sondernutzungsrechte im WEG, Rechte und Pflichten, Liebert und Roeth, https://www.liebert-roeth.de/de/rechtsgebiete/wohnungseigentumsrecht/sondernutzungsrechte-im-weg
3. WEG-Reform 2020, Sondereigentum an Freiflächen, https://stephanwalochnik.de/weg-reform-2020-dreidimensionale-sondernutzungsrechte/
4. Balkone, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, https://fibucom.com/wohnungseigentumsgesetz/instandhaltungen/1126-balkone-was-ist-sondereigentum-und-was-ist-gemeinschaftseigentum
5. THOMAS-MANN-ALLEE, Herzogpark, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/thomas-mann-allee.html
6. MAX HÖFE, Maxvorstadt, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/maxhoefe.html
7. JOHANNISPLATZ, Haidhausen, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/johannisplatz.html