Fernwärme in München: Wie das Netz arbeitet und wohin es sich entwickelt

• Die Stadtwerke München haben sich 2012 mit ihrer Fernwärmevision das Ziel gesetzt, den Münchner Fernwärmebedarf bis spätestens 2040 CO2-neutral zu decken, vor allem mit Tiefengeothermie.
• Der im März 2024 vorgestellte Transformationsplan der SWM sieht Investitionen von rund 9,5 Milliarden Euro, zehn Geothermievorhaben mit mehr als 50 neuen Tiefbohrungen und bis zu zehn Großwärmepumpen vor.
• Der Münchner Stadtrat hat am 26. November 2025 eine Wärmesatzung mit 90 Maßnahmen beschlossen; seit 29. Juli 2026 gilt bundesweit das Gebäudemodernisierungsgesetz, das den Anschluss an ein Wärmenetz als eine von mehreren Heizungsoptionen führt.

Fernwärme ist in München keine Randtechnik, sondern das Rückgrat der Wärmeversorgung in den dichten Innenstadtvierteln. Wer eine Wohnung mit Fernwärmeanschluss kauft, kauft keinen Heizkessel mit, sondern einen Platz in einem Netz, das die Stadtwerke bis 2040 auf erneuerbare Quellen umstellen wollen. Das verändert, worüber Eigentümer nachdenken müssen und worüber nicht.

Wie Fernwärme funktioniert

Das Prinzip ist einfach. Wärme wird zentral erzeugt, als heißes Wasser durch ein unterirdisches Leitungsnetz verteilt und in jedem angeschlossenen Gebäude über eine Übergabestation an die hauseigene Heizung weitergegeben. Im Keller steht kein Kessel, sondern ein Wärmetauscher mit Regelung und Zähler. Das Heizungswasser des Hauses und das Wasser des Netzes bleiben dabei getrennte Kreisläufe.

Für das einzelne Haus hat das praktische Folgen. Es gibt keine Verbrennung im Gebäude, keinen Brennstofflagerraum und keine Abgasanlage für die Heizung. Die Übergabestation braucht wenig Platz und wenig Wartung. Wer die Wärme verbraucht, zahlt nach Zählerstand, die Kosten laufen in einer Eigentümergemeinschaft über die Heizkostenabrechnung und damit über das Hausgeld.

Der Vertrag ist Teil der Ausstattung. Die Belieferung regelt ein Wärmeliefervertrag mit dem Versorger, für den bundesweit die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme gilt. Sie legt unter anderem Laufzeiten, Kündigungsrechte und die Anforderungen an Preisänderungsklauseln fest. In einer Eigentümergemeinschaft schließt in der Regel die Gemeinschaft den Vertrag, nicht der einzelne Eigentümer. Wer eine Wohnung kauft, übernimmt ihn damit mittelbar und sollte ihn sich zusammen mit den übrigen Unterlagen der Verwaltung vorlegen lassen.

Innerhalb des Hauses wird der Verbrauch auf die Wohnungen verteilt. Die Heizkostenverordnung verlangt dafür eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung. Bis Ende 2026 müssen alle Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein, im Neubau ist das seit Ende 2021 ohnehin Standard. Die Bewohner erhalten dann regelmäßig Verbrauchsinformationen und können ihr eigenes Heizverhalten nachvollziehen.

In München erzeugen die Stadtwerke die Fernwärme bislang überwiegend in Heizkraftwerken, die zugleich Strom produzieren. Diese Kraft-Wärme-Kopplung nutzt den Brennstoff effizienter als getrennte Anlagen. Den Ausstieg aus der Kohle haben die SWM nach eigenen Angaben 2024 umgesetzt. Auf Erdgas können sie im Energiemix der Fernwärme aber noch nicht verzichten. Genau hier setzt der Umbau an.

Geothermie als Grundlage des Umbaus

München hat einen natürlichen Vorteil. Unter der Stadt liegen in mehreren Kilometern Tiefe wasserführende Gesteinsschichten mit heißem Thermalwasser. Tiefengeothermie fördert dieses Wasser über eine Bohrung nach oben, entzieht ihm die Wärme und leitet es über eine zweite Bohrung zurück. Die Wärme wird ins Fernwärmenetz eingespeist. Das Verfahren liefert Grundlast, unabhängig von Wetter und Jahreszeit.

Die Fernwärmevision der Stadtwerke stammt aus dem Jahr 2012. Das Ziel: den städtischen Bedarf an Fernwärme bis spätestens 2040 CO2-neutral zu decken, überwiegend mit Wärme aus Tiefengeothermie. Im März 2024 haben die SWM im Münchner Klimarat einen Transformationsplan vorgestellt, der diesen Weg konkretisiert. Er rechnet mit Investitionen von rund 9,5 Milliarden Euro, von denen die Stadtwerke rund 3 Milliarden aus der Bundesförderung für effiziente Wärmenetze erhoffen.

Der Plan setzt auf mehrere Bausteine. Nach Angaben der SWM sind in Summe zehn Geothermievorhaben mit mehr als 50 neuen Tiefbohrungen geplant, innerhalb der Stadt und in Kooperation mit Gemeinden der Region. Bestehende Standorte sollen durch zusätzliche Bohrungen leistungsfähiger werden. Ergänzend sind bis zu zehn Großwärmepumpen vorgesehen, möglichst direkt an den Geothermieanlagen, um aus dem abgekühlten Rücklauf weitere Wärme zu gewinnen. Ab etwa 2030 soll der Anteil der Geothermie deutlich steigen.

Der Weg ist lang. Tiefbohrungen brauchen Jahre an Vorlauf, von der Standortsuche über die Genehmigung bis zur Fündigkeit. Kritische Stimmen aus der Münchner Energieszene verweisen seit Jahren auf Verzögerungen einzelner Standorte und auf eine Lücke zwischen Planung und gesetzlichem Soll. Für Eigentümer heißt das: Die Richtung ist beschlossen, das Tempo hängt an der Bohrleistung.

Netz, Wärmeplan und Wärmesatzung

Das Netz soll wachsen. Das Münchner Fernwärmenetz ist nach Angaben der Stadtwerke rund 1000 Kilometer lang. Bis 2045 soll es nach dem Wärmeplan der Stadt auf etwa 1600 Kilometer wachsen, die Fernwärme soll dann rund 62 Prozent des Münchner Wärmebedarfs decken. Dazu muss das bestehende Netz nicht nur verlängert, sondern auch verdichtet und modernisiert werden, wie die Stadtwerke selbst schreiben.

Die rechtliche Grundlage liefert das Wärmeplanungsgesetz des Bundes, das seit Anfang 2024 gilt. München hatte einen Wärmeplan bereits 2024 vorgelegt. Am 26. November 2025 hat der Stadtrat ihn um eine Wärmesatzung und eine Umsetzungsstrategie ergänzt und damit innerhalb der Stadtverwaltung rechtlich verankert. Die Satzung nennt 90 Maßnahmen, von quartiersbezogenen Analysen über den Ausbau der Fernwärme bis zum Aufbau von Nahwärmenetzen. Im April 2026 hat der Stadtrat einen Ergebnisbericht beschlossen, der den Wärmeplan gebündelt darstellt.

Für Eigentümer ist vor allem die kartografische Seite nützlich. Über das Geoportal der Stadt lässt sich nachvollziehen, welche Gebiete bereits versorgt sind, wo ein Ausbau geplant ist und wo eher dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen oder kleine Nahwärmenetze vorgesehen sind. Wer ein Bestandshaus kauft, dessen Heizung in einigen Jahren erneuert werden muss, gewinnt damit eine belastbare Planungsgrundlage.

Was das neue Heizungsrecht ändert

Am 28. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet, die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Das Gesetz ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Die pauschale Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Eigentümer können beim Heizungstausch zwischen mehreren Optionen wählen, darunter Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen und weiterhin Gas- oder Ölheizungen. Für neue fossile Heizungen sieht das Gesetz ab 2029 steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe vor, die sogenannte Bio-Treppe.

Für Fernwärmekunden ändert sich wenig. Die Pflicht zur Dekarbonisierung liegt beim Betreiber des Netzes, nicht beim einzelnen Gebäude. Ein Haus, das bereits an die Fernwärme angeschlossen ist, erfüllt seine Anforderungen über das Netz. Die Details zur Neuregelung und zu den Folgen für Gebäude mit eigener Wärmeerzeugung behandeln wir im Beitrag zu Pellets und Photovoltaik im Mehrfamilienhaus.

Fernwärme im Neubau: Das Beispiel MAX HÖFE

Im Neubau spielt Fernwärme ihre Stärken besonders aus. Moderne Flächenheizungen arbeiten mit niedrigen Vorlauftemperaturen und passen damit gut zu einem Netz, dessen Temperaturen mit dem wachsenden Anteil an Geothermie und Wärmepumpen tendenziell sinken dürften. Das Gebäude braucht keine eigene Wärmeerzeugung, keinen Aufstellraum für einen Wärmeerzeuger und keine Außeneinheiten auf Dach oder Hof.

In den MAX HÖFEN an der Türkenstraße 50 in der Maxvorstadt versorgt Fernwärme die Fußbodenheizung der 59 Wohnungen. Für die Eigentümer bedeutet das eine Heizung ohne Verbrennung im Haus und ohne eigenen Kessel, dessen Erneuerung die Gemeinschaft irgendwann beschließen müsste. Die Frage, wie klimafreundlich die Wärme ist, beantwortet sich über die Zeit mit dem Umbau des Netzes. Das ist ein anderer Zugang als bei Gebäuden, deren Energiekonzept vor Ort entsteht, etwa mit Pellets und Photovoltaik wie an der THOMAS-MANN-ALLEE.

Beide Wege haben ihre Logik. Die Fernwärme verlagert Technik und Verantwortung ins Netz und bindet an einen Versorger. Die dezentrale Lösung hält beides im Haus, mit eigener Anlage, eigener Wartung und eigener Rücklage. Welcher Weg besser passt, hängt von Lage, Netzanbindung und Gebäudegröße ab. In einem dicht bebauten Innenstadtquartier mit bestehendem Netz spricht vieles für den Anschluss.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich bei Fernwärme einen Schornsteinfeger für die Heizung?

Für die Heizung selbst in der Regel nicht, weil im Gebäude nichts verbrannt wird. Die Übergabestation enthält einen Wärmetauscher und keine Feuerstätte. Andere Feuerstätten im Haus, etwa ein Kamin, unterliegen dagegen weiter der Überprüfung.

Wie erfahre ich, ob ein Gebiet in München an die Fernwärme angeschlossen werden soll?

Über das Geoportal der Landeshauptstadt, in dem der Wärmeplan mit versorgten Gebieten, geplanten Ausbaugebieten und Gebieten für dezentrale Lösungen dargestellt ist, sowie über die Informationen der Stadtwerke München. Die Stadt hat den Wärmeplan im April 2026 zusätzlich in einem Ergebnisbericht gebündelt.

Wann soll die Münchner Fernwärme klimaneutral sein?

Die Stadtwerke verfolgen seit 2012 das Ziel, den Fernwärmebedarf bis spätestens 2040 CO2-neutral zu decken, überwiegend mit Tiefengeothermie. Die Stadt strebt insgesamt eine Wärmeversorgung aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bis spätestens 2045 an.

Muss ich wegen des neuen Heizungsrechts etwas an meinem Fernwärmeanschluss ändern?

Nein. Ein bestehender Anschluss an ein Wärmenetz bleibt eine zulässige Form der Wärmeversorgung. Die Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien richten sich an den Netzbetreiber.

Wärme als Teil der Stadt, nicht des Kellers

Fernwärme verschiebt eine Entscheidung, die Eigentümer sonst selbst treffen müssten, auf die Ebene der Stadt. Die Stadtwerke haben die Richtung früh festgelegt, der Stadtrat hat sie mit der Wärmesatzung verbindlich gemacht. Offen ist vor allem das Tempo, mit dem neue Geothermieanlagen ans Netz gehen.

Für Käufer ist das eine ruhige Ausgangslage. Eine Wohnung mit Fernwärme braucht keine eigene Heizungsstrategie und keine Rücklage für einen eigenen Wärmeerzeuger. Sie profitiert vom Umbau des Netzes, ohne ihn selbst zu finanzieren. Wer in den zentralen Münchner Lagen kauft, sollte diesen Punkt so aufmerksam prüfen wie Grundriss und Ausstattung.

Quellen

1. Stadtwerke München: Wärmewende in München: https://www.swm.de/unternehmen/waermewende
2. Stadtwerke München: Pressemitteilung zum Transformationsplan im Münchner Klimarat (März 2024): https://www.swm.de/presse/pressemitteilungen/2024/03-2024/swm-trafoplan-klimarat
3. Stadtwerke München: M-Fernwärme: https://www.swm.de/energieloesungen/fernwaerme
4. Landeshauptstadt München: Wärmewende in München: https://stadt.muenchen.de/infos/waermewende-muenchen.html
5. Rathaus Umschau: Wärmesatzung, 90 Maßnahmen für ein klimaneutrales München: https://ru.muenchen.de/2025/227/Waermesatzung-90-Massnahmen-fuer-ein-klimaneutrales-Muenchen-121617
6. GModG-Infoportal des Bundes: Chronologie des Gebäudemodernisierungsgesetzes: https://www.gmodg.bund.de/GEGPortal/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_Chronologie.html
7. ZfK: Kommunaler Wärmeplan München, Klimaneutralität 2045: https://www.zfk.de/energie/kommunaler-waermeplan-als-schluessel-fuer-klimaneutrales-muenchen