Erhaltungssatzung in München: Was Käufer in Haidhausen und anderen Altbauvierteln wissen sollten

• München hat nach Angaben der Stadt 36 Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, die rund 204.400 Wohnungen und etwa 340.500 Einwohnerinnen und Einwohner umfassen.
• In diesen Gebieten brauchen bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen, Abbruch von Wohnraum und die Begründung von Wohnungseigentum eine Genehmigung; zuständig ist das Sozialreferat.
• Das Vorkaufsrecht der Stadt ist seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (4 C 1.20) stark eingeschränkt; seit 1. Juni 2023 gilt in München zusätzlich der Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB.

Eine Erhaltungssatzung ändert, was der Eigentümer damit tun darf. Wer in Haidhausen, der Au oder Schwabing einen Altbau kauft, übernimmt Genehmigungspflichten für Bad, Fenster und Grundriss, ein Umwandlungsverbot und unter Umständen ein Vorkaufsrecht der Stadt. Wer das vor dem Notartermin weiß, kauft ruhiger.

Drei Arten von Erhaltung, ein Paragraf

Paragraf 172 des Baugesetzbuchs kennt drei Gründe, ein Gebiet unter Erhaltung zu stellen. Der erste schützt die städtebauliche Eigenart, also das Bild eines Quartiers aus Gebäuden, Straßenräumen und Proportionen. Der zweite schützt die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Der dritte begleitet städtebauliche Umstrukturierungen. Wenn in München von Erhaltungssatzung die Rede ist, geht es fast immer um den zweiten Grund. Umgangssprachlich heißt er Milieuschutz.

Das Ziel ist sozial, nicht ästhetisch. Die Stadt formuliert es selbst so: gewachsene Bevölkerungsstrukturen bewahren und Verdrängung verhindern. Eine Erhaltungssatzung schreibt also keine Fassadenfarbe vor und schützt keinen Stuck. Das unterscheidet sie vom Denkmalschutz, der am einzelnen Bauwerk ansetzt und eigenen Regeln folgt. Beides kann auf demselben Grundstück zusammentreffen. Dann gelten beide Regelwerke nebeneinander, mit unterschiedlichen Behörden und unterschiedlichen Maßstäben.

München arbeitet mit diesem Instrument seit 1987. Heute umfasst es nach Angaben der Stadt 36 Satzungsgebiete mit rund 204.400 Wohnungen. Der größte Teil liegt innerhalb des Mittleren Rings, also genau dort, wo die Altbausubstanz der Gründerzeit steht. Die Satzungen gelten unbefristet. Alle fünf Jahre prüft die Stadt, ob ein Gebiet die Voraussetzungen noch erfüllt, und dokumentiert das in einem Jahresbericht.

Haidhausen als Lehrbeispiel

Kaum ein Viertel zeigt die Logik der Satzung so klar wie Haidhausen. Mitte der Neunzigerjahre erließ die Stadt dort die ersten drei Satzungen, darunter „Haidhausen-Mitte“ und „Obere Au“. 2016 folgte eine neu zugeschnittene Satzung „Haidhausen“, die ein großes Areal zwischen Kirchenstraße und Prinzregentenstraße aufnahm. Im Februar 2021 verlängerte der Planungsausschuss sie unbefristet.

Die Begründung damals beruhte auf Zahlen. Binnen fünf Jahren waren für Gebäude mit zusammen rund 1000 Wohnungen Umbaugenehmigungen beantragt worden, etwa sechs Prozent des Bestands im Gebiet und damit rund doppelt so viel wie im Münchner Durchschnitt. Der Jahresbericht 2025, den das Referat für Stadtplanung und Bauordnung im November 2025 veröffentlicht hat, enthält die turnusgemäße Überprüfung dieser Satzung, zusammen mit „Obere Au“, „Wettersteinplatz“, „Neuhausen“, „Ebenau“ und „St.-Vinzenz-Viertel“. Im Dezember 2025 stand in der Vollversammlung des Stadtrats zudem eine weitere Satzung für den Stadtbezirk Au-Haidhausen auf der Tagesordnung, „Untere Au/Untergiesing“.

Für Käufer heißt das: Im Stadtbezirk 5 ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Altbau in einem Satzungsgebiet liegt. Sicher ist das aber nur mit Blick auf die Karte. Die Grenzen verlaufen straßengenau, teilweise hausnummerngenau. Ein Haus am Rand eines Platzes kann innerhalb liegen, das gegenüber außerhalb. Maßgeblich sind allein die Umgriffe, die die Stadt veröffentlicht, und im Zweifel eine Auskunft des Sozialreferats. Legat Living baut mit dem JOHANNISPLATZ ein Ensemble in diesem Viertel; über die Lage einzelner Adressen im Satzungsgebiet trifft dieser Beitrag bewusst keine Aussage.

Was genehmigt werden muss und was nicht

Der Katalog ist breiter, als viele Eigentümer erwarten. Genehmigungspflichtig sind bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und der Abbruch von Wohnraum. Die Stadt nennt als Beispiele die Modernisierung von Bädern, geänderte Grundrisse und den Einbau von Aufzügen. Auch energetische Maßnahmen fallen darunter: neue Fenster und Türen, eine Dämmung der Gebäudehülle, eine neue Heizung.

Die Pflicht trifft auch Selbstnutzer. Sie gilt nach Angaben der Stadt für selbst genutzte, vermietete und leerstehende Wohnungen gleichermaßen. Wer eine Altbauwohnung kauft, um selbst einzuziehen, ist also nicht ausgenommen. Das überrascht regelmäßig Käufer, die den Milieuschutz für ein reines Mietrecht halten.

Nicht genehmigungspflichtig sind grundsätzlich reine Instandsetzungen, der Ausbau eines Dachgeschosses, solange er keinen bestehenden Wohnraum berührt, und Änderungen an Räumen, die nicht dem Wohnen dienen. Die Grenze zwischen Instandsetzung und Modernisierung ist in der Praxis der eigentliche Streitpunkt. Ein neuer Dielenboden im alten Format kann Instandsetzung sein. Eine bodengleiche Dusche anstelle der Wanne, eine zweite Toilette oder eine Fußbodenheizung können dagegen bereits als Modernisierung gelten. Wer unsicher ist, fragt vor Baubeginn beim Fachbereich Bestandssicherung nach – nicht danach.

Der Maßstab ist der ortsübliche Standard. Vorhaben, die über den durchschnittlichen Ausstattungsstandard Münchner Wohnungen hinausgehen, sind nach Auskunft der Stadt grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Die Behördensprache hat dafür ein eigenes, zugespitztes Wort. Gemeint sind Modernisierungen, deren Ergebnis spürbar über dem liegt, was im Bestand üblich ist. Für Käufer mit hohem Anspruch an Bad, Küche und Haustechnik ist das der Kern der Sache: Was im Neubau selbstverständlich ist, lässt sich im Satzungsaltbau oft nur eingeschränkt oder gar nicht nachrüsten. Verstöße können nach dem Baugesetzbuch mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 Euro je Wohnung geahndet werden.

Umwandlung: Zwei Regeln greifen parallel

In einem Erhaltungssatzungsgebiet ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum genehmigungspflichtig. Die Stadt spricht offen von einem Umwandlungsverbot. Ausnahmen gibt es, aber sie sind eng. Die Voraussetzungen hängen davon ab, ob ein Gebäude weniger als elf Wohnungen hat oder mehr. Beispiele sind die wirtschaftliche Unzumutbarkeit, ein Haus weiter zu erhalten, oder ein Anwesen, das zu einem Nachlass gehört und unter den Erben aufgeteilt werden soll.

Seit dem 1. Juni 2023 kommt eine zweite Regel hinzu, unabhängig von jeder Satzung. Bayern hat den Genehmigungsvorbehalt nach Paragraf 250 BauGB in 50 Städten und Gemeinden eingeführt, darunter München. Er gilt für Wohngebäude, die am 1. Juni 2023 bereits bestanden und mehr als zehn Wohnungen haben. Kleinere Häuser sind zum Schutz privater Kleineigentümer ausgenommen. Zuständig ist hier nicht das Sozialreferat, sondern die untere Bauaufsichtsbehörde. Ohne Genehmigung oder Negativattest trägt das Grundbuchamt die Aufteilung nicht ein. Die Regel war zunächst bis Ende 2025 befristet und wurde vom Freistaat bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

Die Folge für den Kaufvertrag: Wer eine einzelne Altbauwohnung erwirbt, kauft ein Wohnungseigentum, das bereits besteht. Die Umwandlung liegt in der Vergangenheit. Dennoch lohnt der Blick zurück. Aus dem Grundbuch und der Teilungserklärung ergibt sich, wann aufgeteilt wurde. Bei jüngeren Aufteilungen in Satzungsgebieten fragt ein sorgfältiger Notar nach, auf welcher Grundlage die Genehmigung erteilt wurde und ob Auflagen daran geknüpft sind.

Das Vorkaufsrecht nach dem Leipziger Urteil

In Erhaltungssatzungsgebieten steht der Stadt ein Vorkaufsrecht für bebaute und unbebaute Grundstücke zu. Liegt ein wirksamer Kaufvertrag vor, hat das Kommunalreferat drei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Lange Jahre war dieses Recht in München ein spürbarer Faktor beim Verkauf ganzer Häuser. Käufer konnten die Ausübung abwenden, indem sie eine Abwendungserklärung unterschrieben. Darin verpflichteten sie sich unter anderem, auf aufwertende Modernisierungen und Umwandlungsanträge zu verzichten und Bindungen bei Miethöhe und Belegung einzuhalten.

Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Praxis im Kern beschnitten. Mit Urteil vom 9. November 2021 (Aktenzeichen 4 C 1.20) entschied der 4. Senat in einem Berliner Fall, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht auf die bloße Annahme stützen darf, ein Käufer werde künftig Ziele verfolgen, die der Satzung widersprechen. Ist ein Grundstück entsprechend den Zielen der Satzung bebaut und wird es so genutzt, greift ein gesetzlicher Ausschlussgrund. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Behördenentscheidung, nicht mögliche Entwicklungen danach.

Seither ist das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten auf einen schmalen Anwendungsbereich zurückgeführt, etwa auf Gebäude mit erheblichen baulichen Missständen oder einer Nutzung, die den Zielen der Satzung schon heute widerspricht. Für den Käufer einer einzelnen Eigentumswohnung spielte es ohnehin selten eine Rolle. Für den Erwerb eines ganzen Hauses bleibt es ein Punkt, den der Notar im Vertrag regelt und den der Zeitplan einplanen muss.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Erhaltungssatzung auch, wenn ich die Wohnung selbst bewohne?

Ja. Nach Angaben der Stadt unterliegen selbst genutzte, vermietete und leerstehende Wohnungen gleichermaßen der Genehmigungspflicht. Wer ein Bad modernisieren, einen Grundriss ändern oder Fenster erneuern will, stellt den Antrag beim Sozialreferat, unabhängig davon, wer in der Wohnung lebt.

Wie finde ich heraus, ob ein Haus in einem Satzungsgebiet liegt?

Die Stadt veröffentlicht die Umgriffe aller Satzungen und den jährlichen Bericht unter muenchen.de/erhaltungssatzung. Weil die Grenzen straßen- und teils hausnummerngenau verlaufen, lohnt vor dem Kauf eine schriftliche Auskunft. Der Notar prüft den Punkt ebenfalls, allerdings meist erst kurz vor der Beurkundung.

Betrifft der Umwandlungsvorbehalt nach Paragraf 250 BauGB auch Neubauten?

Nach der bayerischen Verordnung gilt er nur für Wohngebäude, die am 1. Juni 2023 bereits bestanden und mehr als zehn Wohnungen haben. Für später errichtete Gebäude bescheinigt die Bauaufsicht auf Antrag, dass keine Genehmigungspflicht besteht. Davon zu trennen ist die Genehmigungspflicht aus einer Erhaltungssatzung, die im Einzelfall geprüft werden muss.

Darf die Stadt beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung ihr Vorkaufsrecht ausüben?

In der Praxis spielt das Vorkaufsrecht beim Kauf einzelner Eigentumswohnungen kaum eine Rolle. Es richtet sich vor allem auf Grundstücke und ganze Häuser. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 ist die Ausübung in Milieuschutzgebieten zudem an enge Voraussetzungen gebunden.

Was der Standard des Bestands für die eigene Planung bedeutet

Die Erhaltungssatzung ist kein Verkaufshindernis und kein Makel eines Viertels. Sie ist eine Rahmenbedingung, die man kennen sollte, bevor man einen Altbau nach eigenen Vorstellungen umbauen will. In Haidhausen, der Au und anderen Gründerzeitvierteln bestimmt sie, wie weit ein Eigentümer vom ortsüblichen Standard abweichen darf. Wer ein hochwertiges Bad, eine zeitgemäße Haustechnik oder einen neuen Grundriss plant, sollte vor dem Kauf klären, ob sich das genehmigen lässt.

Für viele Käufer ist genau diese Frage der Grund, sich im selben Viertel für einen Neubau zu entscheiden. Dort ist der Ausstattungsstandard von Anfang an in der Baubeschreibung festgelegt und Teil des Vertrags, nicht Gegenstand eines späteren Antrags beim Sozialreferat. Beide Wege haben ihre Berechtigung. Entscheidend ist, dass man den einen nicht mit den Erwartungen des anderen beschreitet.

Quellen

1. Landeshauptstadt München: Erhaltungssatzungen zum Milieuschutz: https://stadt.muenchen.de/infos/erhaltungssatzung-muenchen.html
2. Landeshauptstadt München, Fachbereich Bestandssicherung: Genehmigung von Baumaßnahmen: https://stadt.muenchen.de/service/info/fachbereich-bestandssicherung/1076751/
3. Landeshauptstadt München, Fachbereich Bestandssicherung: Umwandlung in Sondereigentum: https://stadt.muenchen.de/service/info/fachbereich-bestandssicherung/10288224/
4. Landeshauptstadt München: Erhaltungssatzungen in München, Jahresbericht 2025 (PDF): https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:86f407b8-cf7c-49a0-bd6f-3e45226f99a5/LHM_Bericht_Erhaltungssatzung_Web.pdf
5. Bundesverwaltungsgericht: Pressemitteilung Nr. 70/2021 zu BVerwG 4 C 1.20: https://www.bverwg.de/pm/2021/70
6. Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr: Paragraf 250 BauGB: https://www.stmb.bayern.de/buw/baurechtundtechnik/bauplanungsrecht/paragraph_250_baugb/index.php
7. Verkündungsplattform Bayern: BayMBl. 2025 Nr. 553, Verlängerung bis 31.12.2026: https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2025-553/