THOMAS-MANN-ALLEE: In erster Reihe zur Isar, was das wirklich bedeutet

• Die THOMAS-MANN-ALLEE entsteht in der Pienzenauer Straße 3-5 im Münchner Herzogpark. Legat Living verortet das Projekt zwischen Herzogpark und Altbogenhausen, in erster Reihe zur Isar. Geplant sind zwölf Einheiten.
• Der Herzogpark erstreckt sich zwischen Isar und Isarhang, von der Max-Joseph-Brücke im Süden bis zum Oberföhringer Stauwehr im Norden. Über dieses Wehr führt der Weg von den Isarauen in den Englischen Garten.
• Zur Ausstattung gehören Raumhöhen von bis zu 3 Metern, nahezu raumhohe Türen, Deckenkühlung in allen Wohnungen, Natursteinfassade, Kamine und Liftlanding in den meisten Wohnungen sowie eine Energieversorgung aus Holzpellets und Photovoltaik.

Die Thomas-Mann-Allee liegt zwischen Herzogpark und Altbogenhausen, in erster Reihe zur Isar. Das ist eine Lagebeschreibung, die in München zwei sehr verschiedene Dinge bedeuten kann. Das Objekt THOMAS-MANN-ALLEE verfügt außerdem über zwölf Einheiten und eine unique Ausstattung.

Zwei Arten von Isarlagen

München liegt an einem Fluss, der sich in die Schotterebene eingegraben hat. Daraus folgt eine Eigenheit, die jede Isarlage prägt: Es gibt sie in zwei Höhenlagen. Oben, auf dem Hochufer, steht man über dem Fluss und blickt auf ihn hinab. Unten, auf der Flussterrasse, steht man am Wasser.

Beides wird im Verkaufsdeutsch als Isarlage bezeichnet, und beides ist etwas anderes. Die obere Lage bietet Aussicht, Distanz und Höhe. Die untere bietet Nähe, Auenklima und den direkten Zugang zum Wasser, dafür keinen weiten Blick.

Der Herzogpark ist der klassische Fall der unteren Lage. Er erstreckt sich zwischen Isar und Isarhang, im sogenannten unteren Bogenhausen, von der Max-Joseph-Brücke im Süden bis zum Grüntal und dem Oberföhringer Stauwehr im Norden. Altbogenhausen liegt darüber, auf der Hochuferkante.

Die THOMAS-MANN-ALLEE liegt zwischen beiden. Interessantest dabei: Die Vorteile beider Höhenlagen kommen genau dort zusammen, indem die gewachsene Struktur der oberen Kante auf den Zugang zu Fluss und Auen unten trifft.

Wer eine Isaradresse prüft, kann die Frage in wenigen Minuten selbst klären. Man geht die Straße einmal ab und achtet darauf, ob es an ihrem Ende hinunter oder hinauf geht. Liegt zwischen Haus und Fluss ein Steilhang, ist es die obere Lage. Läuft man ebenerdig auf das Wasser zu, ist es die untere. Eine Karte mit Höhenlinien beantwortet dasselbe vom Schreibtisch aus.

Der Unterschied schlägt bis in den Alltag durch. Auf der Flussterrasse ist es im Sommer merklich kühler, weil die Auen Feuchtigkeit und Schatten liefern. Dafür liegt dort im Herbst häufiger Nebel. Wer die obere Kante wählt, bekommt Abendlicht und Fernsicht, muss aber für jeden Gang ans Wasser den Hang hinunter und wieder hinauf.

Was am Hang tatsächlich wächst

Der Isarhang unterhalb des Herzogparks ist keine gepflegte Parkböschung. Weiter südlich, zwischen Friedensengel und St. Georg, hat Carl von Effner den Hang ab 1856 zu den Maximiliansanlagen umgestaltet, einer kunstvoll modellierten Parklandschaft auf rund 30 Hektar. Nördlich davon endet die gestaltete Anlage.

Was unterhalb des Herzogparks folgt, ist Böschung und Ufer in weitgehend naturnahem Zustand, dichter Bewuchs, ein Streifen, den Ortskundige eher als Biotop denn als Park beschreiben. Für eine Adresse in dieser Höhe bedeutet das zweierlei.

Erstens: Der Grünstreifen vor der Tür ist keine Fläche, die eine Stadtverwaltung eines Tages umgestalten oder anders nutzen könnte. Zweitens: Was Anwohner hören, ist Wasser und Wind, nicht die Geräuschkulisse einer Freizeitanlage. Der Unterschied zu einem stark frequentierten Uferabschnitt weiter flussabwärts ist erheblich.

Der Weg nach Norden führt über ein Wehr

Die praktisch wichtigste Verbindung dieser Lage ist keine Straße, sondern ein Bauwerk im Fluss. Am nördlichen Ende des Herzogparks liegt das Oberföhringer Stauwehr, und über dieses Wehr gelangt man von den Isarauen auf die andere Seite.

Die Route ist gut dokumentiert, weil sie zu den bekannten Münchner Radverbindungen gehört. Vom Herzogpark aus erreicht man das Isarwehr Oberföhring, quert es, folgt dem Mittleren Isarkanal stadtauswärts bis zur hölzernen St.-Emmeram-Brücke und ist nach deren Überquerung im Englischen Garten, mit der Ausschilderung Richtung Aumeister.

Damit hat eine Wohnung im Herzogpark zwei große Grünverbindungen zu Fuß und mit dem Rad, ohne eine Hauptstraße zu queren: nach Süden die Isarwege in Richtung Innenstadt, nach Norden über das Wehr den Englischen Garten. Das ist die konkrete Substanz hinter dem Satz, das Viertel liege im Grünen.

Wer joggt, darf sich freuen: Die gesamte Strecke, vom Stauwehr Oberföhring bis zur Freischützstraße oder bis zur Taimerhofstraße läuft sich ohne eine einzige Ampel. Das sind bis zu vier Kilometer.

Zwölf Einheiten, sehr unterschiedlich geschnitten

Das Projekt umfasst zwölf Einheiten. Bei einer solchen Größenordnung ist jede Wohnung ein Einzelfall, und genau so ist das Haus geplant. Die Spanne reicht von einer kompakten Eineinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss bis zu einem Penthouse mit sechs Zimmern im dritten Obergeschoss.

Zu den Wohnungen gehören Gärten, Loggien, Balkone und Dachterrassen, je nach Lage im Haus. Eine Erdgeschosswohnung mit großem Garten in dieser Lage ist etwas anderes als ein Garten am Stadtrand: Sie liegt in Sichtweite des Flusses in einem der teuersten Wohnquartiere Deutschlands.

Im Inneren arbeitet das Projekt mit Raumhöhen von bis zu 3 Metern und nahezu raumhohen Türen. Diese beiden Maße hängen zusammen. Eine hohe Decke wirkt nur dann, wenn die Türen mitgehen. Eine Standardtür in einem drei Meter hohen Raum lässt die Wand darüber als Restfläche zurück und macht den Raum optisch niedriger, statt ihn zu strecken.

Die Grundrisse sind individuell gestaltbar. Bei zwölf Einheiten ist das nicht die übliche Sonderwunschliste, sondern in der frühen Bauphase eine tatsächliche Planungsoption. Die Fassade besteht aus Naturstein, das Entrée ist repräsentativ angelegt.

Die Zahl zwölf hat noch eine zweite Konsequenz, über die im Verkaufsgespräch selten geredet wird. Eine Eigentümergemeinschaft aus zwölf Parteien funktioniert anders als eine aus sechzig. Beschlüsse kommen schneller zustande, Rücklagen und Instandhaltungskosten verteilen sich aber auch auf weniger Schultern.

In dieser Größenordnung kennt man einander. Für die einen ist das der Hauptgrund, sich für ein kleines Haus zu entscheiden, für die anderen ein Argument dagegen. Es lohnt sich, diese Frage vor dem Kauf ehrlich zu beantworten, weil sie sich später nicht mehr korrigieren lässt.

Sicherheit gehört in dieser Lage zur Planung

Ein ruhiges Villenquartier am Rand eines Auwaldes hat ein anderes Sicherheitsprofil als ein dichter Innenstadtblock mit belebten Erdgeschossen. Weniger Passanten bedeuten weniger soziale Kontrolle. Legat hat das Sicherheitskonzept deshalb bereits im Oktober 2024 vorgestellt, lange vor dem Baubeginn.

Vorgesehen sind programmierbare Zugangssysteme, eine Kameraüberwachung in der Aufzugskabine und in den öffentlichen Bereichen, eine Tiefgarage mit privatem WLAN, eine Alarmanlage sowie erhöhte Widerstandswerte an Fenstern und Türen.

Bemerkenswert daran ist die Reihenfolge. Zugangstechnik, Kameraführung und Leitungswege für eine Alarmanlage lassen sich nachträglich nur mit Kompromissen ergänzen. Wer ein Sicherheitskonzept vor dem ersten Spatenstich festlegt, kann es in die Rohbauplanung einarbeiten, statt es später auf die fertigen Wände zu schrauben.

Energie, Klima und die Frage nach dem Kamin

Die Energieversorgung läuft über eine Kombination aus Holzpellets und einer Photovoltaikanlage. Für ein Objekt dieser Größe ist eine Pelletheizung eine bewusste Entscheidung gegen den Anschluss an eine konventionelle Versorgung und für einen nachwachsenden Brennstoff.

Für die Kühlung sind Deckenkühlungen in allen Wohnungen vorgesehen, also eine Klimatisierung ohne Geräte im Raum, ohne Zugluft und ohne Ventilatorgeräusch. Die meisten Wohnungen erhalten zusätzlich einen Kamin und ein Liftlanding, also einen Aufzug, der direkt in die Wohnung führt. Ein Smart-Home-System ist ebenfalls vorgesehen.

Die Kombination aus offenem Feuer und Deckenkühlung im selben Haus klingt widersprüchlich und ist es nicht. Beides adressiert unterschiedliche Jahreszeiten und unterschiedliche Bedürfnisse. Ein Kamin ist in einer Wohnung dieser Kategorie ohnehin selten die Hauptwärmequelle, sondern ein Aufenthaltsangebot.

Wo das Projekt im Sommer 2026 steht

Der Zeitplan lässt sich auf der Projektseite nachvollziehen. Im April 2024 waren die Planungen abgeschlossen, im Juni 2024 lag die Baugenehmigung vor. Im Oktober 2024 folgte die Vorstellung des Sicherheitskonzepts.

Im Februar 2025 begannen die Entkernungsarbeiten am Altbestand, Ende Mai der eigentliche Abbruch. Im Juli 2025 liefen die unterirdischen Abrissarbeiten samt Entsorgung des Bauschutts, im Oktober 2025 war das Gelände leer. Im November 2025 startete der Tiefbau, seit März 2026 sind die Arbeiten dort in vollem Gange.

Das Projekt befindet sich damit in einer frühen Phase, und genau darin liegt für Interessenten der Vorteil. Individuell gestaltbare Grundrisse sind eine Option, die mit jedem Baufortschritt kleiner wird. Wer eine der zwölf Einheiten in Betracht zieht und Vorstellungen zur Raumaufteilung hat, spricht besser jetzt darüber als in zwei Jahren.

Auffällig ist die Dauer der Abrissphase. Von den ersten Entkernungsarbeiten im Februar 2025 bis zum leeren Gelände im Oktober vergingen rund acht Monate, ein erheblicher Teil davon für den unterirdischen Rückbau und die Entsorgung des Bauschutts. Wer schon einmal einen Altbestand in einer engen Villenstraße zurückgebaut hat, kennt den Grund: Der Abtransport bestimmt das Tempo, nicht der Abriss.

Für ein Neubauprojekt an einer solchen Adresse ist das eine der beiden kritischen Phasen. Die andere folgt jetzt, im Tiefbau. Erst wenn die Baugrube steht, wächst ein Haus in einem Tempo, das man von der Straße aus wahrnimmt.

Häufig gestellte Fragen

Wo genau liegt die THOMAS-MANN-ALLEE?

In der Pienzenauer Straße 3-5 in München, zwischen Herzogpark und Altbogenhausen. Der Herzogpark erstreckt sich zwischen Isar und Isarhang, von der Max-Joseph-Brücke im Süden bis zum Oberföhringer Stauwehr im Norden.

Wie kommt man von dort in den Englischen Garten?

Über das Oberföhringer Stauwehr am nördlichen Ende des Herzogparks. Von dort folgt man dem Mittleren Isarkanal bis zur hölzernen St.-Emmeram-Brücke und erreicht nach deren Überquerung den Englischen Garten in Richtung Aumeister. Der Weg lässt sich zu Fuß und mit dem Rad zurücklegen.

Wie viele Einheiten entstehen und wie sind sie geschnitten?

Geplant sind zwölf Einheiten. Die Spanne reicht von einer kompakten Eineinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss bis zu einem Penthouse mit sechs Zimmern. Zu den Wohnungen gehören je nach Lage Gärten, Loggien, Balkone und Dachterrassen. Die Grundrisse sind individuell gestaltbar.

Wann wird gebaut und wie ist der aktuelle Stand?

Die Baugenehmigung liegt seit Juni 2024 vor. Der Abriss des Altbestands lief von Februar bis Herbst 2025, im November 2025 begann der Tiefbau. Seit März 2026 sind die Tiefbauarbeiten in vollem Gange. Den aktuellen Stand nennt Ihnen der Vertrieb.

Warum die frühe Phase hier die interessante ist

Bei zwölf Einheiten entscheidet sich vieles vor dem Rohbau. Wer die Raumaufteilung an die eigene Lebensform anpassen möchte, wer wissen will, welche Wohnung den besseren Bezug zum Garten hat oder von welchem Geschoss aus man die Isar tatsächlich sieht, führt dieses Gespräch am sinnvollsten jetzt.

Der Vertrieb von Legat Living hat die Grundrisse, die Baubeschreibung und die Angaben zu den derzeit verfügbaren Einheiten vorliegen. Vormerkungen sind möglich. Für ein Haus dieser Größe in dieser Lage ist ein frühes Gespräch kein Nachteil, sondern der eigentliche Zugang.

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Quellen

1. THOMAS-MANN-ALLEE, Herzogpark, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/thomas-mann-allee.html
2. News und Baufortschritt, Neubauprojekte München, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/news.html
3. Aktuelle Neubauprojekte in München, Legat Living, https://www.legat-living.de/de/projekte.html
4. Bogenhausen, Herzogpark, NordOstKultur München, https://www.nordostkultur-muenchen.de/viertel/bogenhausen/herzogpark.htm
5. Englischer Garten, Tour mit dem Fahrrad, München Tourismus, https://www.muenchen.travel/artikel/sport-freizeit/englischer-garten-tour-mit-dem-fahrrad
6. Maximiliansanlagen München, Bayerische Schlösserverwaltung, https://www.schloesser.bayern.de/deutsch/garten/objekte/mu_max.htm
7. Maximiliansanlagen, muenchen.de, https://www.muenchen.de/sehenswuerdigkeiten/maximiliansanlagen

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