Schallschutz in Neubauten: Was die DIN 4109 bedeutet und wann mehr sinnvoll ist

• Die DIN 4109 regelt den Mindestschallschutz im Hochbau. In der Fassung von 2016, aktualisiert 2018, fordert sie für Wohnungstrennwände in Mehrfamilienhäusern ein bewertetes Bau-Schalldämm-Maß von mindestens 53 dB.
• Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Juni 2007 (VII ZR 45/06) entschieden, dass die Werte der DIN 4109 in der Regel nicht die anerkannten Regeln der Technik für den Wohnungsbau abbilden. Welcher Schallschutz geschuldet ist, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages.
• Erhöhter Schallschutz wird privatrechtlich vereinbart, üblich sind die Schallschutzstufen der VDI 4100, die DIN SPEC 91314 von Januar 2017 oder die DEGA-Empfehlung 103. Für gebäudetechnische Anlagen gilt in Wohn- und Schlafräumen ein Höchstwert von 30 dB.

Die DIN 4109 regelt den Mindestschallschutz im Hochbau. Für Käufer einer Eigentumswohnung ist der entscheidende Punkt aber ein anderer: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Mindestwerte in der Regel nicht das sind, was ein Bauträger tatsächlich schuldet.

Zwei Kennwerte, um die es geht

Bauakustik lässt sich auf zwei Größen zurückführen. Die erste ist das bewertete Bau-Schalldämm-Maß R′w. Es beschreibt in Dezibel, wie gut ein Bauteil Luftschall dämmt, also Sprache, Musik, Fernsehton. Je höher der Wert, desto besser. Für Wohnungstrennwände in Mehrfamilienhäusern verlangt die DIN 4109 mindestens 53 dB.

Der Strich im Formelzeichen ist wichtiger, als er aussieht. Er zeigt an, dass nicht nur der Weg durch die Trennwand berücksichtigt wird, sondern auch die Übertragung über die flankierenden Bauteile, also die angrenzenden Wände, die Decke und den Fußboden. Eine hervorragende Wand nützt wenig, wenn der Schall über die Deckenplatte in die Nachbarwohnung wandert.

Die zweite Größe ist der bewertete Norm-Trittschallpegel L′n,w. Er beschreibt, wie viel Schall von Schritten, gerückten Stühlen oder fallenden Gegenständen im darunterliegenden Raum ankommt. Hier gilt die umgekehrte Logik: Je niedriger der Wert, desto besser.

Dazu kommt eine dritte Anforderung, die in Kaufgesprächen fast nie vorkommt und im Alltag oft am meisten stört: der maximal zulässige Schalldruckpegel aus gebäudetechnischen Anlagen. Dazu später mehr.

Was die DIN 4109 ist – und was nicht

Die Norm wurde 2016 grundlegend neu strukturiert und 2018 aktualisiert. Sie besteht heute aus mehreren Teilen: DIN 4109-1 enthält die Mindestanforderungen, DIN 4109-2 die rechnerischen Nachweise, DIN 4109-4 die bauakustischen Prüfungen.

Das Anforderungsniveau wurde gegenüber der alten Fassung von 1989 im Wesentlichen beibehalten. In einzelnen Bereichen wurde es angehoben, ausdrücklich mit Blick auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, so beim Trittschallschutz von Decken und beim Schallschutz in Doppel- und Reihenhäusern.

Entscheidend ist der Charakter der Norm. Die DIN 4109 formuliert Mindestanforderungen zum Schutz vor unzumutbaren Belästigungen. Sie ist eine Abwehrnorm, keine Komfortnorm. Wer ihre Werte einhält, hat rechtlich das Nötigste erfüllt und akustisch eine Wohnung geschaffen, in der man den Nachbarn hört, wenn man darauf achtet.

Nebenbei ist ein weit verbreiteter Verweis überholt: Das Beiblatt 2 zur DIN 4109 von 1989, jahrzehntelang die Referenz für erhöhten Schallschutz, wurde zurückgezogen und durch DIN 4109-1 ersetzt. Wer es heute noch in einer Baubeschreibung findet, sollte nachfragen.

Der wichtigste Satz für Käufer stammt vom Bundesgerichtshof

Am 14. Juni 2007 entschied der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VII ZR 45/06 über den geschuldeten Schallschutz. Die Kernaussagen sind für jeden Erwerber einer Neubauwohnung von unmittelbarem Nutzen.

Erstens: Welcher Schallschutz geschuldet ist, ergibt sich in erster Linie aus der Auslegung des Vertrages, nicht aus einer Norm. Zweitens: Die Schalldämm-Maße der DIN 4109 geben in der Regel nicht die anerkannten Regeln der Technik für Wohnungen wieder, die üblichen Qualitäts- und Komfortansprüchen genügen, weil die Norm nur vor unzumutbaren Belästigungen schützen soll.

Drittens: Lassen sich mit der vereinbarten Bauweise bei einwandfreier Ausführung höhere Werte erreichen, als die DIN 4109 verlangt, sind diese höheren Werte geschuldet. Viertens: Stehen gleichwertige Bauweisen zur Wahl, darf der Käufer erwarten, dass der Unternehmer die mit dem besseren Schallschutz wählt, sofern das ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist.

Die spätere Rechtsprechung hat das verschärft. Auch wenn eine Baubeschreibung ausdrücklich auf eine Schalldämmung nach DIN 4109 verweist, folgt daraus nicht automatisch, dass nur die Mindestwerte vereinbart sind. Wer eine Wohnung mit üblichem Qualitäts- und Komfortstandard erwirbt, darf mehr erwarten.

Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung, und jeder Fall hängt an den konkreten Vertragsunterlagen. Die praktische Konsequenz ist trotzdem klar: Ein Verweis auf die DIN 4109 in einer Baubeschreibung ist keine abschließende Antwort auf die Frage nach dem Schallschutz.

Wie man mehr vereinbart, und mit welchem Regelwerk

Erhöhter Schallschutz ist eine privatrechtliche Vereinbarung. Er muss also in den Vertrag, und zwar vor der Unterschrift. Dafür stehen mehrere Regelwerke zur Verfügung, die sich in Struktur und Aktualität unterscheiden.

Die VDI-Richtlinie 4100 arbeitet mit drei Schallschutzstufen, SSt I bis SSt III. In der Fassung von 2007 entspricht SSt I ungefähr dem Niveau der alten DIN 4109, SSt II und SSt III liegen darüber. Meist wurde SSt II vereinbart. Die neuere Fassung von 2012 verwendet nachhallzeitbezogene Kennwerte, die sich nicht ohne Weiteres in die üblichen Nachweisverfahren einfügen, weshalb sie in der Praxis Schwierigkeiten bereitet.

Deshalb erschien im Januar 2017 die DIN SPEC 91314 mit Anforderungen für einen erhöhten Schallschutz im Wohnungsbau. Ihr Niveau liegt etwa auf dem der VDI 4100 von 2007, bei der Luftschalldämmung geringfügig darunter, um marktübliche Bauweisen wirtschaftlich abzubilden. Eine DIN SPEC entsteht in einem verkürzten Verfahren und ist nicht Teil des Deutschen Normenwerks, für eine vertragliche Vereinbarung ist sie trotzdem gut geeignet.

Daneben steht die DEGA-Empfehlung 103 mit ihrem Schallschutzausweis, der Gebäude in Klassen einteilt. Für Laien ist das die verständlichste Darstellung, weil sie die Klassen mit Beschreibungen dessen verbindet, was man tatsächlich hört.

Welches Regelwerk man wählt, ist zweitrangig. Entscheidend ist, dass eine konkrete Stufe oder Klasse im Vertrag steht, nicht eine Formulierung wie hochwertiger Schallschutz. Solche Wendungen sind im Streitfall genau so viel wert, wie ein Gericht ihnen zuspricht.

Trittschall: Der Bodenbelag zählt nicht mit

Eine Regelung der DIN 4109 verdient besondere Aufmerksamkeit, weil sie die häufigste Fehlannahme von Käufern betrifft. Weichfedernde Bodenbeläge sowie schwimmend verlegte Parkett- und Laminatbeläge dürfen beim Trittschallnachweis im Wohnungsbau nicht angerechnet werden.

Der Grund ist einleuchtend. Ein Bodenbelag ist austauschbar. Wer heute Teppich verlegt und in fünf Jahren auf Fliesen wechselt, verändert den Trittschallschutz der ganzen Decke. Deshalb muss die Konstruktion selbst die Anforderung erfüllen, unabhängig davon, was oben liegt.

Technisch geschieht das über eine Massivdecke mit schwimmendem Estrich. Physikalisch ist das eine zweischalige Konstruktion: Die Estrichplatte liegt auf einer Dämmschicht und darf die Rohdecke und die Wände nirgends berühren. Genau daran scheitert es in der Praxis am häufigsten. Ein vergessener Randdämmstreifen, ein Mörtelbatzen unter dem Estrich oder eine durchgesteckte Leitung erzeugen eine Schallbrücke, und die Rechnung stimmt nicht mehr.

Für Käufer folgt daraus eine gute Nachricht und eine Empfehlung. Die gute Nachricht: Wer den Bodenbelag später wechselt, verschlechtert den nachgewiesenen Trittschallschutz nicht, weil dieser ohne den Belag gerechnet wurde. Die Empfehlung: Fragen Sie, ob eine Teilabnahme vor dem Verschließen der Estrichkonstruktion stattgefunden hat. Danach ist eine Schallbrücke nur noch mit dem Presslufthammer zu finden.

Dreißig Dezibel für alles, was im Haus arbeitet

Die Anforderung, die im modernen Wohnungsbau am wichtigsten geworden ist, steht in Tabelle 9 der DIN 4109-1. In fremden Wohn- und Schlafräumen dürfen gebäudetechnische Anlagen einen A-bewerteten Schalldruckpegel von 30 dB nicht überschreiten, in Unterrichts- und Arbeitsräumen 35 dB.

Die Tabelle nennt ausdrücklich nicht nur Sanitärtechnik und Wasserinstallationen, sondern auch sonstige fest installierte technische Schallquellen der technischen Ausrüstung, der Ver- und Entsorgung sowie Garagenanlagen. Damit sind genau die Anlagen erfasst, die ein Premiumobjekt heute ausmachen: Aufzüge, Lüftungsanlagen, Wärmeerzeuger, Autoaufzüge und automatische Parksysteme. Für Aufzugsanlagen gibt es mit der DIN 8989 zusätzlich ein eigenes Regelwerk.

Diese Anforderung ist der Grund, warum die Position einer Anlage im Grundriss über die Wohnqualität mitentscheidet. Ein Aufzugsschacht neben einem Schlafzimmer ist eine planerische Entscheidung, die sich nachträglich nicht mehr korrigieren lässt. Dasselbe gilt für Steigleitungen und für die Zufahrt einer Tiefgarage.

Wer erhöhten Schallschutz vereinbart, senkt auch diesen Wert. Die Schallschutzstufe II der VDI 4100 fordert für gebäudetechnische Anlagen einen deutlich niedrigeren Pegel als die 30 dB der Mindestanforderung. Drei Dezibel weniger bedeuten dabei ungefähr eine Halbierung der Schallenergie.

Bei den Legat-Objekten sind das konkrete Fragen. Am Johannisplatz arbeitet ein automatisches Parksystem im Untergeschoss, das Haus Königswiese wird über einen Autoaufzug erschlossen, in den MAX HÖFEN liegen ein Fitness- und Wellnessbereich sowie eine Tiefgarage mit 72 Stellplätzen im Haus. Nach welchem Wert diese Anlagen ausgelegt sind, gehört in jedes Verkaufsgespräch.

Wann sich mehr als der Mindestschallschutz lohnt

Nicht jede Wohnung braucht die höchste Stufe. Es gibt aber Konstellationen, in denen der Mindestschallschutz absehbar zu wenig ist, und sie lassen sich vor dem Kauf erkennen.

Die erste ist ein dichter Innenstadtblock mit gemischter Nutzung. Wo im Erdgeschoss Läden und Gastronomie liegen, wirken Anlieferung, Lüftung und Publikum auf die unteren Geschosse. Die zweite ist ein Haus mit sehr unterschiedlichen Wohnungsgrößen. Wenn ein Apartment neben einer Familienwohnung liegt, treffen unterschiedliche Tagesrhythmen aufeinander, und genau dafür wurde der Begriff Vertraulichkeit in die Regelwerke geschrieben.

Die dritte Konstellation ist ein Haus mit viel Technik. Je mehr Anlagen im Gebäude arbeiten, desto mehr Quellen gibt es. Die vierte ist die Arbeit von zu Hause, die inzwischen für viele Käufer selbstverständlich ist und aus einem Wohnzimmer zeitweise einen Arbeitsraum macht.

Und die fünfte ist schlicht die Halbwertszeit der Entscheidung. Eine Wohnung kauft man einmal, akustisch nachrüsten lässt sich fast nichts. Eine Wand kann man nachträglich vorsatzschalen und verliert Fläche. Eine Decke kann man abhängen und verliert Raumhöhe. Am Trittschall der Rohdecke oder an der Lage eines Aufzugsschachts ändert das nichts.

Häufig gestellte Fragen

Was verlangt die DIN 4109 mindestens?

Für Wohnungstrennwände in Mehrfamilienhäusern ein bewertetes Bau-Schalldämm-Maß von mindestens 53 dB. Für Decken gilt ein Grenzwert beim bewerteten Norm-Trittschallpegel, für gebäudetechnische Anlagen in fremden Wohn- und Schlafräumen ein maximaler Schalldruckpegel von 30 dB. Die Werte stehen in DIN 4109-1 in der Fassung von 2018.

Ist der Mindestschallschutz nach DIN 4109 automatisch das, was ein Bauträger schuldet?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nicht. Das Urteil vom 14. Juni 2007 (VII ZR 45/06) stellt darauf ab, welcher Schallschutz sich aus der Auslegung des Vertrages ergibt. Die DIN 4109 schützt nur vor unzumutbaren Belästigungen und bildet damit meist nicht den üblichen Komfortstandard ab. Für den Einzelfall ist anwaltlicher Rat sinnvoll.

Wie vereinbart man erhöhten Schallschutz?

Indem eine konkrete Stufe oder Klasse in den Vertrag geschrieben wird, etwa eine Schallschutzstufe der VDI 4100, die Werte der DIN SPEC 91314 von 2017 oder eine Klasse der DEGA-Empfehlung 103. Allgemeine Formulierungen wie hochwertiger Schallschutz genügen dafür nicht.

Zählt mein Parkett beim Trittschallnachweis mit?

Nein. Weichfedernde Bodenbeläge und schwimmend verlegte Parkett- oder Laminatbeläge dürfen beim Nachweis im Wohnungsbau nicht angerechnet werden. Die Deckenkonstruktion muss die Anforderung allein erfüllen. Ein späterer Wechsel des Bodenbelags verschlechtert den nachgewiesenen Wert deshalb nicht.

Die Frage, die vor der Unterschrift gehört

Sie lautet nicht, ob die DIN 4109 eingehalten wird. Das wird sie ohnehin, weil es bauaufsichtlich verlangt ist. Sie lautet, welcher Schallschutz vertraglich vereinbart ist, nach welchem Regelwerk, in welcher Stufe und mit welchen Werten für Wände, Decken und die Haustechnik.

Ein Bauträger, der darauf eine konkrete Antwort gibt, hat die Frage vorher für sich geklärt. Das ist die eigentliche Auskunft. Bei Legat Living beantwortet der Vertrieb diese Frage objektbezogen, weil sich Konstruktion und Haustechnik zwischen einem Haus mit zwölf Wohnungen und einem mit neunundfünfzig deutlich unterscheiden.

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Quellen

1. Mindestschallschutz nach DIN 4109-1: 2018, BauNetz Wissen, https://www.baunetzwissen.de/bauphysik/fachwissen/schallschutz/mindestschallschutz-nach-din-4109-1-2018-6444996
2. Bauakustik: Regelgerechter und erhöhter Schallschutz, BauNetz Wissen, https://www.baunetzwissen.de/bauphysik/fachwissen/schallschutz/bauakustik-regelgerechter-und-erhoehter-schallschutz-4407833
3. Neufassung DIN 4109, ift Rosenheim, https://www.ift-rosenheim.de/neufassung-din-4109
4. BGH, Urteil vom 14.06.2007, VII ZR 45/06, dejure.org, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH[&]Datum=14.06.2007[&]Aktenzeichen=VII+ZR+45%2F06
5. VDI 4100, Schallschutz im Hochbau, Verein Deutscher Ingenieure, https://www.vdi.de/mitgliedschaft/vdi-richtlinien/details/vdi-4100-schallschutz-im-hochbau-wohnungen-beurteilung-und-vorschlaege-fuer-erhoehten-schallschutz
6. Anerkannte Regeln der Technik, Schallschutz bei Eigentumswohnungen, rehm Verlag, https://www.rehm-verlag.de/archiv/bau_vergabe_umwelt/baurecht/anerkannte-regeln-der-technik-schallschutz-bei-der-errichtung-von-eigentumswohnungen-1248.html/
7. Privatrechtliche Anforderungen an den Trittschall, VDI 4100 und DEGA, Schöck, https://www.schoeck.com/de/vdi-4100-dega-privatrechtliche-anforderungen

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