Sonderwünsche gefällig? Mehrere Stilrichtungen und die Frage, wann Extras noch möglich sind
- Individuelle Gestaltung: Käufer können sich auf Sonderwunsch für eine von drei kuratierten Stilrichtungen entscheiden. Materialien wie Holzton, Steinoberfläche, Fugenbild, Beschläge und Lichtfarbe sind dabei aufeinander abgestimmt.
- Der richtige Zeitpunkt: Die Fenstermontage ist vollständig abgeschlossen, Dach- und Fassadenarbeiten laufen, Innenausbau und technischer Ausbau sind angelaufen. Damit ist das Zeitfenster für individuelle Gestaltungswünsche geöffnet – es schließt sich jedoch mit dem Fortschritt der einzelnen Gewerke Schritt für Schritt.
- Sonderwünsche und Grunderwerbsteuer: Sonderwünsche verändern den geschuldeten Leistungsumfang des Bauträgers und sollten vertraglich festgehalten werden. Nach dem BFH-Urteil vom 30. Oktober 2024 können nachträglich vereinbarte Sonderwünsche der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft besteht.
Die Fenster gesetzt, das Dach ist in Arbeit, der Innenausbau hat begonnen. Für Käufer ist das der interessanteste Moment eines Neubaus: Die Hülle steht fest, das Innere ist noch formbar. Wie lange, hängt vom Gewerk ab.
Der Moment, in dem ein Haus noch Fragen zulässt
Eine Baustelle im Innenausbau ist ein merkwürdiger Ort. Von außen wirkt das Gebäude beinahe fertig, die Fassade nimmt Form an, die Fenster spiegeln den Himmel über der Maxvorstadt. Innen dagegen ist alles offen: Wände tragen noch keinen Putz, Leitungen liegen sichtbar, in den Räumen steht Estrichgeruch.
Genau in dieser Phase entscheidet sich, wie eine Wohnung später aussehen wird. Nicht am Tag der Schlüsselübergabe und nicht beim Möbelkauf, sondern in den Wochen, in denen Elektriker, Fliesenleger und Schreiner nacheinander ihre Arbeit aufnehmen. Wer zu diesem Zeitpunkt kauft, hat Einfluss. Wer ein halbes Jahr später kommt, kauft, was entstanden ist.
Ein typischer Fall sieht meist so aus: Die Fenstermontage ist vollständig abgeschlossen, die Dacharbeiten sind in vollem Gange, die Fassadenarbeiten ebenfalls, der Innenausbau und der technische Ausbau sind angelaufen. Der letzte Rohbauabschnitt war bereits an der Reihe. Das Fenster für Gestaltungsentscheidungen steht damit offen, aber es schließt sich Gewerk für Gewerk.
Die Qual der Wahl aus mehreren Stilrichtungen
Um den individuellen Geschmack und die persönlichen Vorlieben der Käufer zu berücksichtigen, können sich die neuen Eigentümer auf Sonderwunsch für eine von drei Stilrichtungen entscheiden. Damit ist jede Wohnung nicht nur funktional, sondern auch ästhetisch abgestimmt.
Dieses Modell ist etwas anderes als eine offene Bemusterung. Bei der klassischen Bemusterung sitzt der Käufer vor Musterkoffern und wählt Position für Position: Bodenbelag, Fliesenformat, Wandfarbe, Beschlag, Armatur. Das klingt nach Freiheit und endet oft in einer Wohnung, in der jede Einzelentscheidung nachvollziehbar ist und das Ergebnis trotzdem nicht zusammenpasst.
Eine kuratierte Stilrichtung dreht die Reihenfolge um. Zuerst steht die Haltung, dann folgen die Materialien. Holzton, Steinoberfläche, Fugenbild, Beschlagsfamilie und Lichtfarbe werden als Familie gedacht, nicht als Liste. Der Käufer entscheidet einmal grundsätzlich und muss danach nicht mehr dreißig Einzelfragen beantworten, die er ohne Innenarchitekten kaum beantworten kann.
Für Kapitalanleger hat dieses Vorgehen einen zusätzlichen Effekt. Eine in sich stimmige Wohnung altert langsamer als eine, die den Geschmack eines bestimmten Jahres abbildet. Wer später vermietet oder verkauft, verkauft ein Konzept und keine Sammlung von Einzelentscheidungen.
Eine Einschränkung gehört dazu: Das Angebot gilt für ausgewählte Wohnungen, nicht für jede Einheit im Haus, und es ist an den Sonderwunsch geknüpft. Welche der aktuell verfügbaren Wohnungen dafür infrage kommen, klärt sich im Gespräch mit dem Vertrieb, weil es vom Bauabschnitt und vom jeweiligen Grundriss abhängt.
Der Bauzeitplan ist ein Kalender der Möglichkeiten
Die praktische Frage lautet nicht, ob ein Sonderwunsch grundsätzlich geht, sondern wann er noch geht. Jedes Gewerk hat einen Zeitpunkt, ab dem eine Änderung nur noch mit Rückbau möglich ist, und ab da wird sie unverhältnismäßig teuer oder scheidet aus.
Am frühesten fallen die Entscheidungen zur Raumaufteilung. Nichttragende Wände lassen sich versetzen, solange der Trockenbau nicht steht, tragende Bauteile überhaupt nicht. Unmittelbar danach folgt die Rohinstallation: Steckdosen, Schalter, Lichtpunkte, Datenleitungen, die Positionen von Waschtisch, Dusche und Wanne. Was hier nicht als Leitung liegt, liegt später auch nicht dort, denn danach kommen Putz und Estrich.
Mit dem Estrich schließt sich das Zeitfenster für alles, was die Aufbauhöhe des Bodens betrifft. Ein anderer Belag mit anderer Stärke lässt sich vorher planen und nachher nur noch mit Kompromissen an Türen und Übergängen umsetzen. Fliesen und Naturstein brauchen zusätzlich Vorlauf, weil Bemusterung, Bestellung und Lieferung Wochen kosten und der Fliesenleger einen festen Platz im Ablauf hat.
Später und damit länger offen sind Türblätter und Beschläge, Schreinereinbauten, die Küchenplanung und die Malerarbeiten. Auch hier gilt die Lieferzeit als eigentliche Grenze: Ein Sonderblatt in Sonderoberfläche kann eine längere Frist haben als der gesamte restliche Innenausbau eines Geschosses.
Für Käufer, die in dieser Phase entscheiden, ist dies der letzte Call, bei dem sich substantielle Gestaltungsfragen sinnvoll stellen lassen. Welche davon konkret noch umsetzbar sind, hängt an der einzelnen Wohnung und am Fortschritt in ihrem Bauabschnitt. Diese Auskunft gibt nur der Bauträger selbst, und zwar wohnungsbezogen.
Was rechtlich zu einem Sonderwunsch gehört
Sonderwünsche sind alle Abweichungen vom Leistungspaket des Bauträgers, von der Grundrissänderung bis zum höherwertigen Material. Sie ändern damit den Vertrag. Im Idealfall stehen sie bereits im Bauträgervertrag oder in der Baubeschreibung, die als Anlage beurkundet wird, und zwar so genau, dass später kein Streit über den Umfang entsteht.
Werden sie erst danach vereinbart, kommt es auf den Stand des Vertrags an. Ist die Auflassung bereits bindend erklärt, sind nachträgliche Änderungen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formlos möglich. Ist sie es nicht, bedürfen sie der notariellen Beurkundung, sonst ist die Zusatzvereinbarung unwirksam. Viele Bauträger vereinbaren die Beurkundung dennoch, weil sie die Dokumentation von Leistung und Gegenleistung sauber hält.
Steuerlich hat der Bundesfinanzhof die Lage am 30. Oktober 2024 präzisiert: Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistung der Grunderwerbsteuer, sofern ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft besteht. Die Steuer wird dann in einem eigenen Bescheid festgesetzt, nicht im ursprünglichen. Wer den Aufpreis für eine Stilrichtung kalkuliert, sollte diesen Posten mitrechnen.
Diese Hinweise ersetzen keine Beratung. Der beurkundende Notar und der eigene Steuerberater klären den Einzelfall, und beide sollten die Nachtragsvereinbarung sehen, bevor sie unterschrieben wird.
Wie ein Sonderwunsch praktisch abläuft
Zwischen dem Wunsch und der ausgeführten Leistung liegt ein Verfahren, das man kennen sollte, bevor man es startet. Am Anfang steht die Anfrage beim Bauträger, nicht beim Handwerker. Der Bauträger schuldet das Werk als Ganzes, er koordiniert die Gewerke und haftet für das Ergebnis. Eine Absprache am Bauträger vorbei bringt niemanden weiter und gefährdet im Zweifel die Gewährleistung.
Es folgt ein Nachtragsangebot mit Beschreibung, Preis und Auswirkung auf den Ablauf. Der letzte Punkt wird oft übersehen. Eine Änderung, die nur ein Gewerk betrifft, kostet Geld. Eine Änderung, die den Ablauf verschiebt, kostet zusätzlich Zeit, und zwar für alle Nachfolgegewerke in derselben Wohnung. Wer im Innenausbau eine Sonderoberfläche mit acht Wochen Lieferzeit bestellt, verschiebt unter Umständen den eigenen Einzugstermin.
Sinnvoll ist deshalb eine Reihenfolge nach Wirkung. Zuerst die Entscheidungen, die sich später gar nicht mehr treffen lassen: Aufteilung, Elektro- und Sanitärpositionen, Bodenaufbau. Danach das, was Geschmack betrifft und mit Vorlauf bestellt werden muss. Zuletzt alles, was auch nach Einzug noch geht. Diese Ordnung spart mehr Geld als jede Verhandlung über einzelne Positionen.
Häufig gestellte Fragen
Bis wann sind Sonderwünsche bei einer Neubauwohnung möglich?
Das hängt vom Baufortschritt und vom jeweiligen Gewerk ab. Besonders früh müssen Entscheidungen zu Grundriss, Elektro- und Sanitärinstallationen sowie zum Bodenaufbau getroffen werden. Je später die Entscheidung fällt, desto weniger Änderungen sind möglich – und desto höher können die Kosten sein.
Welche Sonderwünsche sind bei einer Neubauwohnung möglich?
Grundsätzlich können Käufer vom vorgesehenen Leistungspaket abweichen – etwa beim Grundriss oder bei der Auswahl höherwertiger Materialien. Im beschriebenen Projekt stehen zudem drei aufeinander abgestimmte Stilrichtungen zur Auswahl. Welche Optionen tatsächlich möglich sind, hängt von der jeweiligen Wohnung und ihrem Baufortschritt ab.
Wie werden Sonderwünsche beim Bauträger vereinbart?
Sonderwünsche werden direkt beim Bauträger angefragt. Dieser erstellt ein Nachtragsangebot mit der gewünschten Änderung, den Kosten und möglichen Auswirkungen auf den Bauablauf. Wichtig: Sonderwünsche können auch Lieferzeiten verlängern und dadurch nachfolgende Gewerke oder den Einzugstermin beeinflussen.
Wie werden Sonderwünsche vereinbart?
Der Wunsch wird beim Bauträger angefragt. Dieser erstellt ein Nachtragsangebot mit Preis und möglichen Auswirkungen auf den Bauablauf.
Quellen
[1] Legat Living: Kontakt und Beratung, https://www.legat-living.de/de/kontakt.html
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