HAUS KÖNIGSWIESE: Was eine fertig ausgebaute Wohnung über ein ganzes Haus verrät

• HAUS KÖNIGSWIESE an der Neuberghauser Straße in Alt-Bogenhausen ist bezugsfertig. Architektur und Innenarchitektur stammen von Landau + Kindelbacher.
• Die vollständig gestaltete Wohnung zeigt holzvertäfelte Wände, passgenaue Einbauten, unsichtbar integrierte Türen und einen steinernen Küchenblock. Aktuell verfügbar sind vier Wohnungen mit je fünf Zimmern und rund 154 bis 184 Quadratmetern.
• Das L-förmige Haupthaus staffelt sich nach oben zurück, wodurch großzügige Terrassen entstehen. Zur Anlage gehören eine Tiefgarage mit 21 Stellplätzen, ein Autoaufzug und Kühldecken in den Wohnungen.

Ein Neubau lässt sich lange nur auf Papier beurteilen. An der Neuberghauser Straße ist diese Phase vorbei: HAUS KÖNIGSWIESE ist bezugsfertig, und eine vollständig ausgebaute Wohnung steht zur Besichtigung. Sie beantwortet Fragen, die keine Baubeschreibung beantworten kann, und stellt zugleich neue.

Der Moment, in dem der Grundriss verschwindet

Wer eine Wohnung vom Plan kauft, kauft eine Vorstellung. Der Grundriss zeigt Quadratmeter und Wände, die Baubeschreibung nennt Materialien und Normen, der Prospekt liefert Bilder, die woanders entstanden sind. Zwischen diesen drei Dokumenten und dem Raum, in dem man später frühstückt, liegt eine Lücke, die sich mit Erfahrung überbrücken lässt, aber nie ganz schließt.

In Alt-Bogenhausen ist diese Lücke seit diesem Sommer geschlossen. Man tritt durch die Wohnungstür, und der Grundriss hört auf, ein Blatt Papier zu sein. Das Licht fällt aus einer bestimmten Richtung auf eine bestimmte Wand. Die Vertäfelung läuft in einer Höhe um den Raum, die man auf keiner Zeichnung sieht. Und dort, wo im Plan ein Türsymbol steht, ist auf den ersten Blick keine Tür.

Genau darin liegt der Wert einer fertig ausgebauten Wohnung. Sie ist kein Verkaufsinstrument, sondern ein Prüfinstrument. Wer wissen will, wie sorgfältig in einem Haus gearbeitet wurde, findet die Antwort nicht im Exposé, sondern an den Übergängen: dort, wo Holz auf Stein trifft, wo eine Zarge in der Wandfläche verschwindet, wo ein Bodenbelag an einen Türsturz stößt.

Käufer in diesem Segment wissen das meist aus eigener Erfahrung. Sie haben bereits gebaut, saniert oder einen Innenausbau begleitet und kennen den Abstand zwischen einer guten Absicht und einer sauberen Ausführung. Für sie ist die begehbare Wohnung weniger ein Erlebnis als eine Beweisaufnahme. Entsprechend ruhig verlaufen solche Termine, und entsprechend genau fallen die Fragen aus.

Warum eine bezugsfertige Wohnung mehr beweist als jede Beschreibung

Eine Baubeschreibung ist ein Versprechen mit rechtlicher Bindung. Sie legt fest, welche Materialien verbaut werden und welche Normen gelten. Was sie nicht leistet: Sie sagt nichts über Präzision. Zwischen zwei Wohnungen mit identischer Beschreibung können Welten liegen, und der Unterschied entsteht in den Wochen, in denen Schreiner, Steinmetz und Bodenleger am Detail arbeiten.

Diese Arbeit ist am fertigen Objekt sichtbar und nur dort. Fugenbilder verraten, ob ein Aufmaß stimmte. Ein sauberer Anschluss zwischen Wandvertäfelung und Fensterlaibung verrät, ob die Gewerke aufeinander abgestimmt waren. Eine Tür, die bündig in der Fläche sitzt und trotzdem leicht schließt, verrät, ob jemand die Toleranzen im Griff hatte.

HAUS KÖNIGSWIESE befindet sich seit Juni 2026 im Feinschliff und kann bezogen werden. Der Rohbau der Untergeschosse mit der Tiefgarage war bereits im Juli 2024 abgeschlossen, im Mai 2025 wurden Kühldecken montiert und der Autoaufzug installiert, im Juli 2025 lief die Parkettverlegung. Wer heute besichtigt, sieht das Ergebnis einer Kette von Entscheidungen, die drei Jahre zurückreicht.

Für Käufer bedeutet das eine seltene Ausgangslage. In den knappsten Münchner Lagen wird üblicherweise vom Plan verkauft, oft Jahre vor Fertigstellung. Hier lässt sich die Reihenfolge umkehren: erst sehen, dann entscheiden.

Ein zweiter Vorteil kommt hinzu. Wer eine fertige Wohnung kauft, kennt seinen Einzugstermin. Die Kette aus Bauzeitverlängerungen, verschobenen Abnahmeterminen und Zwischenmiete entfällt, ebenso die Unsicherheit darüber, wie sich der eigene Bedarf bis zur Fertigstellung verändert. Wer verkauft, vermietet oder aus dem Ausland zurückkehrt, kann konkret planen statt in Quartalen zu denken.

Holz, Stein und die Kunst der unsichtbaren Tür

Die vollständig gestaltete Wohnung ist eine maßgeschneiderte Stadtwohnung, in der sich Funktionalität, Eleganz und Komfort zu einem harmonischen Gesamtkonzept verbinden. Hochwertige Materialien, präzise Schreinerarbeiten und feine Details prägen sie. Holzvertäfelte Wände, passgenaue Einbauten und unsichtbar integrierte Türen bestimmen das Bild, während Tageslicht das Zusammenspiel aus hellen Hölzern, Steinflächen und sanften Reliefs betont.

Hinter dieser Beschreibung steckt eine handwerkliche Entscheidung mit Folgen. Wandvertäfelungen und Einbauten sind keine Möbel, die man aufstellt, sondern Bauteile, die mit dem Raum verwachsen. Sie werden aufgemessen, in der Werkstatt gefertigt und vor Ort eingepasst. Eine integrierte Tür ohne sichtbare Zarge verlangt, dass Wandaufbau, Beschlag und Oberfläche zusammen geplant werden, bevor der erste Putz aufgetragen ist. Nachträglich lässt sich so etwas nicht ergänzen.

Der steinerne Küchenblock folgt derselben Logik. Ein durchgehender Stein braucht ein Aufmaß, das erst am gebauten Raum möglich ist, und eine Fuge, die zum Fugenbild des Bodens passt. Das Bad in seinen Naturtönen setzt die Materialreihe fort, statt sie zu unterbrechen.

Materialien dieser Art haben zudem eine eigene Zeitrechnung. Massives Holz arbeitet mit der Raumfeuchte, es dunkelt nach und nimmt Gebrauchsspuren an, ohne schäbig zu wirken. Naturstein entwickelt über Jahre eine Patina, die sich nicht simulieren lässt. Beides sind Oberflächen, die besser werden, während beschichtete Flächen in derselben Zeit lediglich abnutzen. Wer langfristig denkt, rechnet diesen Unterschied mit ein.

Landau + Kindelbacher, das Büro hinter der Architektur und Innenarchitektur, arbeitet seit 1994 an Bauten und Interiors und hat den Ansatz einmal so beschrieben, dass Architektur ihre Qualität aus der Summe vieler sorgfältig geplanter Details bezieht. Am fertigen Objekt lässt sich dieser Satz überprüfen.

Fünf Zimmer, rund 184 Quadratmeter, drei Arten von Außenraum

Die vollständig gestaltete Einheit umfasst rund 184 Quadratmeter Wohnfläche und fünf Zimmer. Weitläufige Terrassen, ein Balkon und ein privater Garten erweitern die Wohnräume nach draußen. Drei verschiedene Außenräume an einer Wohnung sind auch in Alt-Bogenhausen ungewöhnlich, weil sie voraussetzen, dass der Baukörper an mehreren Stellen zurückspringt.

Genau das leistet die Staffelung des Hauses. Die Geschossflächen nehmen nach oben hin ab, wodurch Terrassen entstehen und der Baukörper an formaler Leichtigkeit gewinnt. Was von außen als architektonische Geste wirkt, ist innen die Voraussetzung dafür, dass ein Wohnraum unmittelbar ins Freie übergeht.

Fünf Zimmer auf dieser Fläche bedeuten außerdem, dass keiner der Räume ein Restraum ist. Wohnbereiche in dieser Größenordnung scheitern selten an der Gesamtfläche, sondern an der Verteilung: an Fluren, die Quadratmeter binden, an Schlafzimmern ohne eigene Ruhezone, an einer Küche, die zum Durchgang wird. Am fertigen Objekt lässt sich in wenigen Minuten prüfen, ob die Aufteilung trägt.

Derzeit sind vier Wohnungen im Haus verfügbar, alle mit fünf Zimmern, im ersten und zweiten Obergeschoss, mit Wohnflächen zwischen rund 154 und rund 184 Quadratmetern. Die unmittelbare Nähe zu Isar, Maximiliansanlagen und Englischem Garten verbindet Privatsphäre und Ruhe mit einer der begehrtesten Wohnlagen Münchens. Friedensengel, Kufsteiner Platz und Max-Joseph-Brücke liegen im Umkreis eines Spaziergangs.

Was sich bei einer Besichtigung tatsächlich prüfen lässt

Wer eine fertige Wohnung besichtigt, sollte die Gelegenheit anders nutzen als bei einem Bestandsobjekt. Dort geht es um Zustand und Sanierungsbedarf, hier um Ausführungsqualität und um die Frage, ob der Raum zum eigenen Alltag passt.

Nützlich ist, zweimal zu kommen, morgens und am späten Nachmittag. Kein Rendering und keine Fotostrecke zeigt, wie sich das Tageslicht über den Tag durch die Wohnung bewegt und wann welcher Raum die Sonne bekommt. In einer unmöblierten Wohnung lässt sich außerdem der Schall gut beurteilen: Leere Räume klingen härter als eingerichtete, doch das Grundverhalten der Konstruktion wird hörbar.

Ebenso lohnend ist der Blick auf das, was normalerweise niemand fotografiert. Die Kühldecke ist im Sommer im Betrieb, ihre Wirkung lässt sich an einem warmen Tag unmittelbar spüren. Türen sollten sich mit einer Hand führen lassen und in jeder Stellung stehen bleiben. Bodenanschlüsse an Fensterelementen und Übergänge zwischen Räumen zeigen, ob Höhen sauber ausgeglichen wurden.

Und schließlich der Weg. Von der Zufahrt über den Autoaufzug in die Tiefgarage mit ihren 21 Stellplätzen, vom Stellplatz zum Aufzug, vom Aufzug zur Wohnungstür: Diese Strecke geht man später täglich, mit Einkäufen, mit Kinderwagen, mit Koffer. Sie einmal bewusst abzugehen, sagt mehr über die Alltagstauglichkeit eines Hauses aus als jeder Prospekt.

Das Haus um die Wohnung herum

Eine einzelne Wohnung erklärt sich nur im Zusammenhang mit dem Gebäude. Das Haupthaus von HAUS KÖNIGSWIESE ist L-förmig und legt sich schützend um das Stadthaus, das als eigener Baukörper im Winkel steht. Waagrechte Bossenstrukturen im Erdgeschoss und sorgfältig gearbeitete Fenstereinfassungen in den Obergeschossen geben der Fassade ihre Gliederung. Das ist die Formensprache der gewachsenen Bogenhauser Villenarchitektur, ins Heute übersetzt, ohne sie zu kopieren.

Die Adresse liegt an den Maximiliansanlagen, dem Grünzug am Isarhang, der Alt-Bogenhausen von der Innenstadt trennt und zugleich mit ihr verbindet. Von hier sind es wenige Minuten bis zum Fluss und über die Max-Joseph-Brücke hinüber in den Englischen Garten.

Ein bezugsfertiges Haus erlaubt noch eine Beobachtung, die auf keinem Plan steht. Man sieht, wer bereits eingezogen ist, wie die Eingangssituation genutzt wird und in welchem Zustand die Gemeinschaftsflächen sind. Bei einer überschaubaren Zahl von Einheiten prägt jede Partei das Haus mit. Diese Nachbarschaft ist Teil des Kaufs, und sie lässt sich hier vorab in Augenschein nehmen.

Die technische Grundausstattung folgt dem Anspruch des Hauses: Kühldecken in den Wohnungen, ein Autoaufzug für die Zufahrt zur Tiefgarage, elektrisch steuerbarer Sonnenschutz und Eichenparkett im wilden Verband. Vieles davon fällt im Alltag nicht auf. Auffallen würde es erst, wenn es fehlte.

Häufig gestellte Fragen

Ist HAUS KÖNIGSWIESE bereits bezugsfertig?

Ja. Legat Living meldet für Juni 2026, dass sich das Projekt im Feinschliff befindet und bereits bezogen werden kann. Damit lässt sich das Haus im fertigen Zustand besichtigen, was bei Neubauten in dieser Lage selten ist.

Welche Wohnungen sind derzeit verfügbar?

Aktuell stehen vier Wohnungen zur Verfügung, alle mit fünf Zimmern, im ersten und zweiten Obergeschoss, mit Wohnflächen zwischen rund 154 und rund 184 Quadratmetern. Die größte Einheit verfügt über Terrassen, einen Balkon und einen privaten Garten. Der aktuelle Stand steht auf der Objektseite.

Worauf sollte man bei der Besichtigung einer fertigen Neubauwohnung achten?

Auf Tageslicht zu unterschiedlichen Uhrzeiten, auf das Schallverhalten in den noch leeren Räumen, auf Fugenbilder und Übergänge zwischen den Materialien, auf die Funktion von Türen und Kühldecke sowie auf den täglichen Weg vom Stellplatz bis zur Wohnungstür.

Eine Einladung, die sich diesmal einlösen lässt

Über Ausbaustandard lässt sich lange reden. In den meisten Fällen bleibt es bei Worten, weil das Haus noch nicht steht. An der Neuberghauser Straße steht es, die Wohnung ist fertig, und der Unterschied zwischen einer Beschreibung und einer gebauten Fläche lässt sich in einer Stunde selbst beurteilen.

Wer HAUS KÖNIGSWIESE ansehen möchte, vereinbart einen Termin über Legat Living, telefonisch oder über das Kontaktformular. Am sinnvollsten ist ein Besuch bei Tageslicht und mit Zeit im Kalender, denn die Fragen, die sich vor Ort stellen, sind meist andere als die, mit denen man kommt.

 

Quellen

[1] Legat Living: HAUS KÖNIGSWIESE, Objektseite mit Ausstattung und Baufortschritt, https://www.legat-living.de/de/haus-koenigswiese.html

[2] Landau + Kindelbacher: Haus Königswiese in Alt-Bogenhausen, https://www.landaukindelbacher.de/de/912_haus_koenigswiese/

[3] Landau + Kindelbacher: Spatenstich für das Projekt Haus Königswiese, https://www.landaukindelbacher.de/de/spatenstich-fuer-das-projekt-haus-koenigswiese/

[4] Landau + Kindelbacher: Büroprofil und Arbeitsweise, https://www.landaukindelbacher.de/de/projekte/

[5] Legat Living: Aktuelle Neubauprojekte in München, https://www.legat-living.de/de/projekte.html

[6] Legat Living: News und Baufortschritt, https://www.legat-living.de/de/news.html

[7] Legat Living: Kontakt und Terminvereinbarung, https://www.legat-living.de/de/kontakt.html