Das Grundbuch lesen: Abteilungen, Lasten und die Vormerkung beim Wohnungskauf

• Jedes Grundbuchblatt besteht nach § 4 der Grundbuchverfügung aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: I für den Eigentümer, II für Lasten und Beschränkungen, III für Grundschulden und Hypotheken.
• Einsicht erhält nach § 12 der Grundbuchordnung nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; in München führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht München das Register.
• Beim Kauf vom Bauträger darf nach § 3 MaBV erst gezahlt werden, wenn eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle eingetragen, die Aufteilung vollzogen und die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten gesichert ist.

Das Grundbuch ist das Register, auf das sich jeder Immobilienkauf in Deutschland am Ende stützt. Wer einen Auszug lesen kann, erkennt in wenigen Minuten, wem eine Wohnung gehört, welche Rechte Dritter auf ihr lasten und in welcher Reihenfolge. Beim Neubau entscheidet zudem eine einzige Eintragung darüber, wann die erste Rate fällig wird.

Kein öffentliches Register: Wer Einsicht erhält

Das Grundbuch ist anders als das Handelsregister nicht für jedermann offen. Nach Paragraf 12 der Grundbuchordnung darf es nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Der Eigentümer hat dieses Interesse immer, ebenso jeder, dem ein Recht am Grundstück zusteht, etwa eine Bank mit eingetragener Grundschuld. Darüber hinaus kann ein tatsächliches, rechtliches oder wirtschaftliches Interesse genügen.

Für Kaufinteressenten ist die Schwelle bewusst gesetzt. Das bloße Interesse am Kauf reicht nicht. Die bayerischen Grundbuchämter nennen als Nachweis zum Beispiel eine Vollmacht des Eigentümers, einen schriftlichen Vorvertrag oder den Entwurf der notariellen Urkunde. In der Praxis holt ohnehin der Notar den aktuellen Stand ein, bevor er einen Kaufvertrag entwirft. Notare, Banken und Behörden nehmen am elektronischen Abrufverfahren teil und sehen das Grundbuch tagesaktuell.

Wer selbst einen Auszug anfordern möchte, wendet sich an das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht, in München an das Amtsgericht München. Die Justiz rät ausdrücklich, Ausdrucke direkt dort und nicht über private Internetdienste zu bestellen, die für dieselbe Leistung ein Mehrfaches verlangen. Weil Bayern das Grundbuch maschinell führt, ist die Einsicht auch bei einem anderen bayerischen Grundbuchamt möglich.

Vom Grundbuch zu unterscheiden ist die Grundakte. Sie enthält die Urkunden, auf denen die Eintragungen beruhen: Kaufverträge, Grundschuldbestellungen, Teilungserklärungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz und die zugehörigen Aufteilungspläne. Wer eine Eintragung wirklich verstehen will, braucht oft beides.

Aufschrift und Bestandsverzeichnis: Was genau gebucht ist

Die Aufschrift ist die Adresse im Register. Sie nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes, bei älteren Grundbüchern auch den Band. Bei einer Eigentumswohnung steht dort nicht „Grundbuch“, sondern „Wohnungsgrundbuch“, bei einem Tiefgaragenstellplatz oder einer Gewerbeeinheit häufig „Teileigentumsgrundbuch“. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt in Paragraf 7 vor, dass für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Blatt angelegt wird. Ein Haus mit zwölf Wohnungen und zwölf Stellplätzen kann also zwei Dutzend Grundbuchblätter haben.

Das Bestandsverzeichnis beschreibt, worauf sich das Blatt bezieht. Beim Grundstück sind das Gemarkung, Flurstücksnummer, Wirtschaftsart, Lage und Fläche, übernommen aus dem amtlichen Kataster. Beim Wohnungseigentum steht dort ein Bruchteil, etwa ein bestimmter Miteigentumsanteil in Tausendsteln am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, die im Aufteilungsplan mit einer Nummer bezeichnet ist.

An dieser Stelle verweist das Grundbuch auf andere Dokumente. Für den Inhalt des Sondereigentums nimmt die Eintragung Bezug auf die Eintragungsbewilligung, also auf Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Sondernutzungsrechte an Gärten, Terrassen oder Stellplätzen stehen deshalb meist nicht im Wortlaut im Grundbuch, sondern ergeben sich aus diesen Unterlagen (mehr dazu in unserem Beitrag zur Teilungserklärung). Wer nur den Auszug liest, sieht also, dass eine Wohnung existiert, aber nicht, welcher Gartenanteil dazugehört.

Abteilung I: Der Eigentümer und die Grundlage des Erwerbs

Die erste Abteilung ist die kürzeste. Sie nennt den oder die Eigentümer mit Namen und Geburtsdatum, bei Gesellschaften mit Firma und Sitz. Mehrere Eigentümer werden mit ihrem Beteiligungsverhältnis eingetragen, etwa je zur Hälfte, oder als Gemeinschaft wie eine Erbengemeinschaft.

Daneben steht die Grundlage der Eintragung: Auflassung, Erbfolge, Zuschlag in einer Zwangsversteigerung. Frühere Eigentümer bleiben sichtbar, ihre Einträge werden nach der Grundbuchverfügung rot unterstrichen. Das macht das Grundbuch zu einem kleinen Stück Hausgeschichte. Für den Käufer ist eine Frage entscheidend: Stimmt der Verkäufer im Vertrag mit der Person in Abteilung I überein, oder handelt jemand mit Vollmacht, als Erbe oder als Verwalter? Jede Abweichung braucht einen Nachweis, bevor der Notar beurkundet.

Abteilung II: Lasten, Beschränkungen, Vormerkungen

Die zweite Abteilung ist die, bei der sich genaues Lesen am meisten lohnt. Sie enthält alle Belastungen, die keine Grundpfandrechte sind, und Vermerke über Beschränkungen der Verfügungsmacht. Welche Rechte überhaupt eintragungsfähig sind, legt das Gesetz abschließend fest. Frei erfundene Rechte gibt es im Grundbuch nicht.

Dienstbarkeiten sind der häufigste Fall. Ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Nachbargrundstücks, ein Leitungsrecht für den Versorger, eine Baubeschränkung, die eine bestimmte Höhe ausschließt. In der Innenstadt finden sich oft Rechte, die aus früheren Grundstücksteilungen stammen. Manche sind längst gegenstandslos, stehen aber weiter im Grundbuch, bis jemand die Löschung betreibt.

Rechte zugunsten von Personen wiegen schwerer. Ein Nießbrauch überlässt einem Dritten die Nutzungen der Wohnung, ein Wohnungsrecht das Recht, darin zu wohnen. Beides kommt vor allem bei Übertragungen innerhalb der Familie vor. Solange ein solches Recht besteht, kauft man eine Wohnung, die ein anderer nutzen darf.

Vermerke zeigen Verfahren an: einen Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk, einen Nacherbenvermerk oder die Anordnung einer Testamentsvollstreckung. Sie sagen dem Leser, dass der Eigentümer nicht frei verfügen kann. Und schließlich steht hier die Auflassungsvormerkung, die beim Neubaukauf die zentrale Rolle spielt.

Abteilung III und der Rang

Die dritte Abteilung enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. In der Praxis sind es fast immer Grundschulden, weil Banken sie für Finanzierungen verwenden. Eingetragen sind Betrag, Zinsen und Gläubiger. Eine Grundschuld bleibt auch dann im Grundbuch, wenn der Kredit längst zurückgezahlt ist. Gelöscht wird sie erst, wenn der Eigentümer die Löschungsbewilligung der Bank einreicht.

Wichtiger als der einzelne Eintrag ist die Reihenfolge. Rechte in den Abteilungen II und III haben einen Rang, der sich grundsätzlich nach der Zeit ihrer Eintragung richtet. Kommt es zur Zwangsversteigerung, wird zuerst das ranghöhere Recht bedient. Deshalb verlangen Banken für ihre Grundschuld eine bestimmte Rangstelle, und deshalb achtet ein Käufer darauf, dass seine Vormerkung vor allen Belastungen steht, die er nicht übernehmen will.

Beim Kauf einer Bestandswohnung werden die Grundschulden des Verkäufers regelmäßig mit dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar holt dafür vorab die Löschungsunterlagen ein und zahlt aus, sobald sie vorliegen. Die Käuferbank lässt ihre eigene Grundschuld eintragen, oft schon vor dem Eigentumswechsel, gestützt auf eine Vollmacht im Kaufvertrag.

Beim Neubau: Was die Vormerkung leistet

Der Neubaukauf vom Bauträger verläuft anders als der Kauf einer fertigen Wohnung. Der Käufer zahlt in Raten, während das Haus entsteht, und wird erst am Ende Eigentümer. Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt in Paragraf 3, unter welchen Voraussetzungen der Bauträger überhaupt Geld entgegennehmen darf. Drei davon spielen sich im Grundbuch ab.

Erstens muss eine Vormerkung eingetragen sein, und zwar an der vereinbarten Rangstelle. Sie sichert den Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Verfügungen, die der Bauträger danach trifft und die diesen Anspruch vereiteln würden, sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Ein späterer Verkauf an einen Dritten oder eine neue Grundschuld kann den Erwerb also nicht mehr verhindern.

Zweitens muss beim Kauf einer Wohnung die Aufteilung vollzogen sein. Die Verordnung verlangt ausdrücklich, dass das Wohnungseigentum im Grundbuch begründet ist. Solange nur das ungeteilte Grundstück existiert, fehlt der Gegenstand, auf den sich die Vormerkung beziehen kann. In der Zeitleiste eines Projekts ist das der Grund, warum zwischen Beurkundung und erster Rate oft einige Wochen liegen.

Drittens muss die Freistellung gesichert sein. Der Bauträger finanziert sein Projekt in der Regel über eine Bank, die eine Globalgrundschuld auf dem gesamten Grundstück eingetragen hat. Diese Grundschuld geht der Vormerkung des Käufers im Rang vor. Die Bank muss deshalb schriftlich zusagen, die Wohnung aus ihrer Haftung zu entlassen, sobald der Käufer bezahlt hat, und das auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Erst Vormerkung und Freistellung zusammen sichern, dass der Käufer am Ende unbelastetes Eigentum erhält. Wie sich daraus der Ratenplan ergibt, beschreibt unser Beitrag zum Bauträgervertrag.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Kaufinteressent selbst einen Grundbuchauszug anfordern?

Nur mit Nachweis eines berechtigten Interesses. Das reine Kaufinteresse genügt nach der Praxis der Grundbuchämter nicht. Mit einer Vollmacht des Eigentümers, einem schriftlichen Vorvertrag oder dem Entwurf der notariellen Urkunde ist die Einsicht möglich. In aller Regel übernimmt der beurkundende Notar die Prüfung.

Was bedeutet eine Grundschuld in Abteilung III, wenn der Verkäufer schuldenfrei ist?

Eine Grundschuld bleibt eingetragen, bis ihre Löschung beantragt wird, auch wenn der zugrunde liegende Kredit getilgt ist. Beim Verkauf holt der Notar die Löschungsbewilligung der Bank ein. Die Eintragung sagt also nichts darüber, ob heute noch Schulden bestehen.

Warum steht mein Sondernutzungsrecht am Garten nicht im Grundbuch?

Das Grundbuch nimmt für den Inhalt des Wohnungseigentums Bezug auf die Eintragungsbewilligung, also Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Sondernutzungsrechte ergeben sich daher meist aus diesen Unterlagen in der Grundakte und gelten trotzdem gegenüber jedem späteren Erwerber.

Ab wann bin ich beim Neubaukauf Eigentümer?

Mit der Eintragung in Abteilung I. Bis dahin sichert die Vormerkung den Anspruch. Die Umschreibung erfolgt in der Regel erst, wenn der vereinbarte Kaufpreis vollständig gezahlt ist, und damit nach Übergabe und Abnahme der Wohnung.

Drei Seiten, die mehr sagen als ein Exposé

Ein Grundbuchauszug ist selten länger als ein paar Seiten, und doch enthält er die Fakten, auf die es beim Kauf rechtlich ankommt. Wer weiß, wo was steht, liest ihn in einer festen Reihenfolge: Aufschrift und Bestandsverzeichnis für die Frage, was genau gekauft wird, Abteilung I für den Verkäufer, Abteilung II für die Rechte anderer, Abteilung III für die Finanzierung und den Rang. Die Grundakte mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan ergänzt, was das Blatt nur andeutet.

Beim Neubau kommt eine vierte Frage hinzu: Ist die Vormerkung eingetragen, die Aufteilung vollzogen und die Freistellung der Bank schriftlich zugesagt? Solange eine dieser Antworten fehlt, ist keine Rate fällig. Diese Reihenfolge ist keine Formalie. Sie ist der Grund, warum der Kauf einer Wohnung, die erst noch entsteht, in Deutschland für den Käufer gut abgesichert ist.

Quellen

1. Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (Grundbuchverfügung, GBV): https://www.gesetze-im-internet.de/gbvfg/BJNR706370935.html
2. Makler- und Bauträgerverordnung, § 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html
3. Bayerisches Staatsministerium der Justiz: Amtsgericht München, Grundbuchamt: https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/muenchen/verfahren_08.php
4. Bayerisches Staatsministerium der Justiz: Amtsgericht Ingolstadt, Grundbuchamt: https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/ingolstadt/verfahren_05.php
5. BayernPortal: Grundbuch, Einsicht: https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/58108021666