Kaufnebenkosten München 2026: Was 5,5 bis neun Prozent wirklich bedeuten

• Beim Wohnungskauf in München 2026 fallen Kaufnebenkosten von etwa 5,5 bis neun Prozent des Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent (niedrigster Satz bundesweit), Notar etwa 1,5 Prozent (geregelt durch das GNotKG), Grundbuch etwa 0,5 Prozent. Bei Maklerverkauf zusätzlich bis zu 3,57 Prozent Käuferanteil (§ 656c BGB).
• Banken finanzieren 2026 in der Regel den Immobilienwert, nicht die Nebenkosten. Diese müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro entspricht das je nach Konstellation 55.000 bis 90.000 Euro zusätzlichem Eigenkapitalbedarf neben der eigentlichen Anzahlung.
• Legitime Spielräume bei den Kaufnebenkosten existieren in eng definiertem Rahmen: Inventar getrennt ausweisen, Instandhaltungsrücklage gesondert, Bauträgerverträge mit Trennung von Grundstücksanteil und Bauleistung. Notarkosten und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Wer eine Wohnung in München kauft, überweist am Notartermin nicht den Kaufpreis. Er überweist 5,5 bis neun Prozent mehr. Was diese Spanne bedeutet, was sich im Detail verbirgt und wo Käufer 2026 legitim sparen können, lohnt eine genaue Aufstellung. Eine Million Kaufpreis kann in der Bandbreite zwischen 55.000 und 90.000 Euro Nebenkosten münden.

Die vier großen Posten der Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf bestehen in Deutschland aus vier wesentlichen Posten. Jeder hat eine eigene gesetzliche Grundlage, einen eigenen Empfänger, einen eigenen Fälligkeitstermin. Wer sie als „die Nebenkosten" zusammenfasst, übersieht, wie unterschiedlich sie sind und wo Spielräume existieren.

Erstens die Grunderwerbsteuer: eine Bundesländersache, in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises (niedrigster Satz Deutschlands; in NRW oder im Saarland sind es 6,5 Prozent). Die Steuer fällt an das Bundesland, ist gesetzlich geregelt und in der Praxis nicht verhandelbar. Zweitens die Notarkosten: rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, geregelt durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Auch hier keine Verhandlungsbasis; die Gebühren sind fix gestaffelt. Drittens die Grundbuchgebühren: etwa 0,5 Prozent, ebenfalls gesetzlich fix. Viertens die Maklerprovision: maximal 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer als Käuferanteil, seit Dezember 2020 nach § 656c BGB an den Verkäuferanteil gekoppelt (Halbteilungsgrundsatz). Diese vier Posten machen den überwiegenden Anteil der Nebenkosten aus.

Die Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent als Münchner Vorteil

Mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer hat Bayern den niedrigsten Satz im bundesweiten Vergleich. Andere Bundesländer haben in den letzten Jahren teils mehrfach erhöht: NRW, Brandenburg, das Saarland, Berlin und Schleswig-Holstein liegen bei sechs oder 6,5 Prozent. Diese Differenz ist kein Detail. Bei einem Kaufpreis von einer Million Euro spart Bayern gegenüber NRW ein Differenz-Betrag von 30.000 Euro. Das ist eine relevante Größe, die Münchner Käufer im bundesweiten Vergleich anders aufstellt.

Die Grunderwerbsteuer fällt nach Unterzeichnung des Notarvertrags an. Das Finanzamt erstellt einen Steuerbescheid, der typischerweise innerhalb von vier bis sechs Wochen nach Notartermin ergeht. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bescheid fällig. Erst nach Bezahlung erstellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Käufer wirtschaftlicher, aber noch nicht formaler Eigentümer.

Notarkosten und Grundbuch: Gesetzlich, fix, fair

Notar und Grundbuch sind die zweite Säule der Kaufnebenkosten. Sie sind gesetzlich geregelt und liegen zusammen bei rund zwei Prozent des Kaufpreises. Anders als bei der Grunderwerbsteuer liegt das Geld hier nicht beim Staat, sondern beim Notar (für die Beurkundung) und beim Grundbuchamt (für die Eintragungen). Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, beurkundet den Vertrag, organisiert die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, fordert die Grunderwerbsteuer-Bescheinigung an und veranlasst die Eigentumsumschreibung.

In komplexeren Fällen kommt das Notar-Anderkonto hinzu: ein Treuhandkonto, über das der Kaufpreis abgewickelt wird. Der Käufer überweist den Kaufpreis an den Notar; dieser zahlt erst aus, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind (etwa Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Lastenfreistellung des Verkäufers). Das Anderkonto kostet je nach Betrag und Dauer einen mittleren bis oberen dreistelligen Betrag. In Standard-Fällen wird heute oft auf das Anderkonto verzichtet; die Kaufpreiszahlung erfolgt direkt nach Erfüllung definierter Voraussetzungen.

Die Grundbuchgebühren entstehen durch zwei Vorgänge: die Eintragung der Auflassungsvormerkung (sichert dem Käufer das künftige Eigentum) und die Eigentumsumschreibung selbst. Hinzu kommen Eintragungen der Grundschuld, falls finanziert wird. All diese Vorgänge sind gesetzlich gestaffelt nach Kaufpreis; ein Notarservice oder eine Notarrechnung nach freier Vereinbarung gibt es in Deutschland nicht.

Die Maklerprovision seit dem Halbteilungsgrundsatz

Mit dem Bestellerprinzip-Ergänzungsgesetz vom Dezember 2020 hat der Bundesgesetzgeber die Maklerprovision bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern neu geordnet. Seither gilt nach § 656c BGB der Halbteilungsgrundsatz: Der Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer. In der Praxis bedeutet das: Üblich sind 7,14 Prozent Gesamtprovision (inklusive Mehrwertsteuer), je 3,57 Prozent von Käufer und Verkäufer. Eine einseitig höhere Käuferprovision ist nach § 656c BGB unwirksam.

Bei 1 Million Euro Kaufpreis bedeutet das eine Käuferprovision von 35.700 Euro. Diese Summe ist bei Maklerverkäufen die größte einzelne Position der Nebenkosten. Wichtig zu verstehen: Die Provisionspflicht entsteht durch Vermittlung; eine Provision ist nicht zu zahlen, wenn die Wohnung im Direktvertrieb durch den Bauträger oder die Eigentümer angeboten wird. Beim Kauf von Neubau-Wohnungen in Bauträgermodellen wie den Adressen von Legat Living gibt es typischerweise keinen externen Makler und entsprechend keine Käuferprovision; das ist im Premium-Segment ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

Legitime Spielräume: Inventar, Rücklagen, Bauträger-Strukturierung

Bei den Kaufnebenkosten gibt es enge, aber legitime Spielräume. Sie betreffen primär die Grunderwerbsteuer, weil diese auf den Kaufpreis bezogen ist. Wer den Kaufpreis im Notarvertrag in steuerpflichtige und nicht-steuerpflichtige Bestandteile aufteilt, reduziert die Bemessungsgrundlage. Drei Konstellationen sind in der Praxis relevant.

Erstens das mitverkaufte Inventar: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, eine Sauna, Markisen oder Möbel können separat ausgewiesen werden, sofern sie nicht fest mit dem Grundstück verbunden sind. Auf das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an; allerdings fließt es nicht in den Beleihungswert ein, was die Finanzierung beeinflussen kann. Zweitens die Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen ist die anteilig vom Verkäufer eingebrachte Rücklage wirtschaftlich Teil des Vermögens, nicht des Grundstückspreises. Sie kann gesondert ausgewiesen werden und entzieht sich damit der Grunderwerbsteuer.

Drittens bei Bauträgermodellen: Wenn das Grundstück und der noch zu errichtende Bau im Vertrag separat behandelt werden, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücksanteil, nicht auf die Bauleistung. Dies ist allerdings ein eng gesetzter Rahmen, den das Bundesfinanzministerium und die Finanzgerichte streng prüfen. Wer hier Gestaltungsspielräume nutzen will, sollte einen Steuerberater einschalten und auf saubere Vertragsformulierung achten. Die Konstellation ist nicht für jeden Neubau geeignet.

Was sonst noch in die Kaufkalkulation gehört

Über die vier Hauptposten hinaus gibt es weitere Aufwendungen, die Käufer in ihre Gesamtkalkulation einrechnen sollten. Bei der Finanzierung kommen Bankgebühren hinzu: Bewertungsgebühr (häufig 200 bis 500 Euro), Bereitstellungszinsen für die Grundschuld (rund 0,25 Prozent pro Monat des Kreditbetrags, wenn die Auszahlung verzögert), gegebenenfalls eine Bearbeitungsgebühr. Bei einem Kreditvolumen von 800.000 Euro können Bereitstellungszinsen über drei Monate bis zu 6.000 Euro betragen; eine zügige Kaufpreisabwicklung nach Notartermin spart hier merklich.

Optional, aber empfohlen, ist die Beauftragung eines Bausachverständigen vor dem Kauf. Eine fachliche Begehung deckt Mängel auf, schafft Verhandlungsgrundlage und kostet typischerweise 500 bis 1.500 Euro. In Münchner Premium-Lagen, wo Bausubstanz häufig hoch eingestuft ist, schon allein wegen des Beobachtungsmoments und der Substanzprotokollierung sinnvoll. Hinzu kommen mögliche Kosten für eigene Anwälte, die den Notarvertragsentwurf prüfen, sowie für Steuerberater bei komplexeren Konstellationen.

Bei Bestandsobjekten gehört die Sanierungs-Reserve in die Kalkulation: Seit 2025 gilt § 47 GEG (Gebäudeenergiegesetz) mit Sanierungspflichten innerhalb von zwei Jahren bei Eigentümerwechsel von älteren Bestandsbauten. Heizungstausch und Dämmung können mit 50.000 bis 120.000 Euro zu Buche schlagen. Wer ein Objekt mit Energieklasse G oder H kauft, sollte diese Reserve sicher haben. Bei Neubauten entfällt diese Aufwendung, weil das Gebäude die Anforderungen bereits bei Errichtung erfüllt.

Die Eigenkapital-Faustregel 2026

Banken finanzieren 2026 in aller Regel den reinen Immobilienwert, nicht die Kaufnebenkosten. Diese müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden. Als praktische Faustregel gilt: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die vollständigen Nebenkosten als Eigenkapital. Bei 1 Million Euro Kaufpreis ergibt das einen Eigenkapitalbedarf von 255.000 bis 390.000 Euro. Diese Spanne ergibt sich aus dem unterschiedlichen Maklerstatus (mit oder ohne Makler) und der gewünschten Anzahlungshöhe.

Käufer mit weniger Eigenkapital zahlen einen Risikoaufschlag von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten beim Zinssatz. Über 25 Jahre Laufzeit bei 800.000 Euro Kreditvolumen kumuliert sich das auf bis zu 50.000 Euro Mehrkosten. Wer hingegen 40 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten aufbringt, erhält 2026 typischerweise die besten Konditionen am Markt. Diese Differenz lohnt häufig, eine Erbschaft, eine Auflösung anderer Vermögenswerte oder einen Familien-Beistand vorzunehmen, statt knapp finanziert zu kaufen.

Zeitliche Staffelung: Wann was fällig wird

Die Kaufnebenkosten werden nicht gesammelt fällig, sondern zeitlich gestaffelt. Wer die Reihenfolge kennt, plant die Liquidität sauberer. Zunächst der Notartermin: Hier sind unmittelbar keine Beträge zu zahlen, der Notar erstellt nur den Vertrag und beurkundet ihn. Wenige Tage nach dem Termin verschickt der Notar seine Rechnung, die typischerweise innerhalb von zwei bis vier Wochen zu begleichen ist.

Anschließend folgt der Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts, üblicherweise innerhalb von vier bis sechs Wochen nach Notartermin. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bescheid zu zahlen. Die Maklerprovision wird in der Regel nach Vertragsabschluss fällig, also kurz nach dem Notartermin. Die Grundbuchgebühren werden mit der Auflassungsvormerkung und der späteren Eigentumsumschreibung abgerechnet. Die Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgt zeitversetzt: erst, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind (typischerweise drei bis sechs Wochen nach Notartermin).

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in München 2026?

Die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in München liegen bei etwa 5,5 bis neun Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (Bayern), Notar 1,5 Prozent, Grundbuch 0,5 Prozent. Bei Maklerverkauf zusätzlich bis zu 3,57 Prozent Käuferanteil. Bei einem Kaufpreis von einer Million Euro entspricht das 55.000 bis 90.000 Euro.

Wie kann ich bei den Kaufnebenkosten sparen?

Drei legitime Spielräume sind in der Praxis relevant: mitverkauftes Inventar (Einbauküche, Möbel) separat ausweisen, Instandhaltungsrücklage gesondert behandeln, bei Bauträgermodellen Grundstück und Bauleistung getrennt vertraglich ausweisen. All diese Konstellationen erfordern saubere Vertragsformulierung und werden vom Finanzamt geprüft. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich fix und nicht verhandelbar.

Werden die Kaufnebenkosten von der Bank finanziert?

Banken finanzieren 2026 in der Regel den reinen Immobilienwert, nicht die Kaufnebenkosten. Diese müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden. Faustregel: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die vollständigen Nebenkosten als Eigenkapital. Eine Vollfinanzierung (110 Prozent) ist 2026 die Ausnahme und an exzellente Bonität gekoppelt.

Was kostet ein Notar-Anderkonto?

Das Notar-Anderkonto ist ein Treuhandkonto, über das der Kaufpreis sicher abgewickelt wird. Es kostet je nach Betrag und Dauer einen mittleren bis oberen dreistelligen Betrag. In Standardfällen wird heute oft auf das Anderkonto verzichtet; die Kaufpreiszahlung erfolgt direkt nach Erfüllung definierter Voraussetzungen wie Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung.

Welche Kosten fallen bei Bestandsimmobilien zusätzlich an?

Bei Bestandsobjekten gehört die Sanierungs-Reserve in die Kalkulation: Seit 2025 gilt § 47 GEG mit Sanierungspflichten innerhalb von zwei Jahren bei Eigentümerwechsel von älteren Bestandsbauten. Heizungstausch und Dämmung können 50.000 bis 120.000 Euro kosten. Bei Neubauten entfällt diese Aufwendung. Empfohlen für alle Bestände: Bausachverständiger (500 bis 1.500 Euro), gegebenenfalls Anwalt für die Vertragsprüfung.

Die Liquiditätsplanung als Schlüssel

Wer in München eine Wohnung kauft, sollte die Kaufnebenkosten nicht erst zum Notartermin durchrechnen. Die saubere Liquiditätsplanung beginnt vor der ersten Besichtigung: Wie viel Eigenkapital ist verfügbar, welche Reserven werden für Sanierung oder Sonderumlagen zurückgehalten, welche Bereitstellungszinsen sind bei der konkreten Bank zu erwarten? Diese Fragen entscheiden mehr über das mögliche Kaufobjekt als die reine Quadratmeter-Suche.

Im Premium-Segment München kommt eine Besonderheit hinzu: Beim Kauf einer Neubau-Wohnung im Bauträgermodell, wie sie Legat Living realisiert, fällt typischerweise keine Maklerprovision an, weil der Vertrieb direkt erfolgt. Diese Konstellation kann einen Käuferanteil von 3,57 Prozent (35.700 Euro bei 1 Million Euro Kaufpreis) einsparen. Wer Premium-Adressen wie den JOHANNISPLATZ, die MAX HÖFE, die THOMAS-MANN-ALLEE oder das HAUS KÖNIGSWIESE in Erwägung zieht, profitiert nicht nur von der Lage und der Substanz, sondern auch von dieser strukturellen Differenz im Kaufprozess. Mehr Informationen, persönliche Beratung und Kostenkalkulation für die einzelnen Objekte unter legat-living.de oder direkt im Gespräch mit dem Team von Legat Living.

Quellen

[1] Legat Living, offizielle Website https://legat-living.de/

[2] Bayerisches Grunderwerbsteuergesetz (3,5 Prozent) https://www.gesetze-bayern.de/

[3] Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/

[4] § 656c BGB Halbteilungsgrundsatz Maklerprovision https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html

[5] IHK München: Grunderwerbsteuer https://www.ihk-muenchen.de/ratgeber/steuern/sonstiges-steuerrecht/grunderwerbsteuer/

[6] Kaufnebenkosten Bayern 2026 https://www.clever-immobilien.de/artikel/vermischtes/grunderwerbsteuer-bayern-2026-kaufnebenkosten-beispiele-und-faq/4572.html

[7] Gebäudeenergiegesetz § 47 https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__47.html